קשה להאמין אך העיר היפה שאנו גרים בה ונקובר זוכה בימים אלה לכותרות גדולות בעולם כולו. אך זאת לא מהסיבות הנכונות. בימים האחרונים פורסמו נתונים קשים כל כמות הכספים האדירה המולבנת בעיר ובשאר רחבי מחוז בריטיש קולומביה. חומר למחשבה מעמיקה.
שורה של חקירות שהוזמנו על ידי ממשלת בריטיש קולומביה בראשות הפריימר, ג’ון הורגן, החליטה לבדוק לעומק את פרשות הלבנת הכספים, מקלט מתשלום מיסים ומקום להפקדת מזומנים ללא זהות, המתרחשות בוונקובר ובאזור מסביב. שרת האוצר בממשלתו של הורגן פרסמה לאחרונה דוחות שחשפו את ממדי התופעה המדגיאה הזו, שמשום מה בתקופת השלטון של המפלגה הליבראלית היא הושתקה. אך הממשלה בראשות המפלגה הדמוקרטית החדשה החליטה לשנות כיוון לעסוק בתופעת הכסף השחור כאן.
לפי ממצאי הדוחות בשנה שעברה לפי הערכה הולבנו באזור ונקובר למעלה משבעה מילארד דולר. מרבית סכום (למעלה מחמישה מיליארד) הושקע בנדל”ן. הדבר הביא לפי הערכה לעלייה של יותר מחמישה אחוזים במחירי הנדל”ן אשתקד. לא פלא שבוונקבור עצמה מחירי הנדל”ן עלו ביותר משבעים אחוז בחמש השנים האחרונות.
הממצאים המדהימים של הדוחות הממשלתיים ממחישים כיצד זרם מזומן רב להלבנה בבתי קזינו השונים, רכישת מכוניות ותכשיטים יקרים וכמובן לענף הנדל”ן.
להלן מספר ממצאים מהדוחות: נתח כזה של עסקאות הוא גדול מספיק כדי להביא להשפעה ניכרת על מחירי הנדל”ן. ההערכה היא כי הכסף המלוכלך גרם לעלייה משמותית של הנדל”ן בריטיש קולומביה. למשל מחירי הבתים עלו בשל כך מכארבעה חוזים לשבעה וחצי אחוזים בממוצע.
דיווחים קודמים של הממשלה גילו כיצד בתי קזינו במשך שנים קיבלו מיליוני דולרים במזומן, דחוסים לעתים קרובות בשקיות ובמזוודות של הוקי. לאחרונה פורסם איך השוק אפור משגשג ביצוא מכוניות יוקרה מונקובר לסין. זאת תוך קבלת מיליוני דולרים של החזרי מס מכירות רכבים לקונים בחו”ל. אבל כל אלה לא מגיעים אפילו קרוב למה שקורה בתחום הנדל”ן. מדובר מגזר שעל פי הערכות מהווה כשליש מהתוצר המקומי הגולמי של קולומביה הבריטית. הוא בעצם הדלק של הכלכלה המקומית.
לפי הערכות בממשלת המחוז למעלה ממאתיים מיליארד דולר הולבנו באזור ונקובר בעשרים השנים האחרונות. מרבית הכסף השחור הושקע בנדל”ן כאשר אחד מכל חמישה בתים נרכש במזומן, ולנכסים רבים אין זהות ברורה מי בעליהם. לפעמים למעלה מעשר דירות נרכשו עת ידי אותו גורם בבניין מגורים אחד. ידוע למשל על מקרה בו “סטודנט” רכש חמש עשרה דירות באותו בניין, תמורת כשלושים מיליון דולר. בעלי נכסים רבים פורעים את המשכנתאות שלהם מהר מאוד, יש בעלי נכסים שמחזיקים בעשרות משכנתאות בו זמנית.
על פי הדוחות של ממשלת מחוז בריטיש קולומביה: ונקובר רבתי הפכה למכבסת כספים של הפשע המאורגן בו שותפים גורמים זרים, כולל קרטלי סמים של מקסיקו, גורמי פשע מאורגן מאירן (כולל ארגון החיזבללה כפי שכבר פרסמנו) ומסין. האזור רכש לעצמו מוניטין שאין להכחישו כמקום נוח להלבנת הון, סחר בסמים והפקדת מזומנים בהיקף גדול.
הממשלה המחוזית מתכננת להקים מרשם ציבורי של בעלי קרקעות במהלך השנה, כדי לדעת בוודאות מי עומד מאחורי הנדל”ן היקר באזור כולו. במקביל הממשלה ממשיכה להפעיל לחצים על הממשלה הפדרלית לקבלת משאבים משמעותיים, להילחם בהון השחור. וכן להתקין חדשות כדי לפקח טוב יותר על עסקאות במזומן ועל פעילויות חשודות. לדברי שרת האוצר והיועץ המשפטי לממשלה החגיגה הסתיימה מבחינת אלה שנערכים להמשיך ולהלבין כספים כאן, באמצעים השונים שעמדו בידיהם עד כה.
ונקובר העיר חמישית היקרה בעולם מבחינת מחירי דירות ברמה הגלובלית. (Mac9)
חברת הנדל”ן סי.בי.אר.אי פירסמה את הדוח השנתי שבדק את שוקי הנדל”ן בשלושים וחמש ערים לשנה הנוכחית. אסיה בראש הנכסים היקרים כשהונג קונג במקום הראשון שנה חמישית ברציפות, סינגפור שנייה ושנגחאי שלישית. ניו יורק היא העיר היקרה ביותר לשכירות.
אסיה שלטה ברשימה של שווקי הנכסים היקרים ביותר בעולם: אחרי הונג קונג סינגפור במקום השני ושנגחאי במקום השלישי. על פי הדוח המחיר הממוצע של בית בהונג קונג בשנה זו הוא יותר ממיליון ומאתיים אלף דולר. הביקוש הגבוה וההיצע המועט העלו את מחירי הנדל”ן לרמות בלתי אפשריות בשנים האחרונות. ולכן ישנן תכניות ליצירת אי מלאכותי בעלות שמונים מיליארד דולר אשר אמור להקל מעט על מצוקת הדיור.
הערים הסיניות שנזן ובייג’ין נכנסו גם הן לרשימת עשר הערים היקרות ביותר השנה, והגיעו למקומות החמישי והתשיעי בהתאמה. ונקובר בה המחיר הממוצע של בית מגורים עומד על שמונה מאות ושישה אלף אלך דולר – היא העיר הצפון אמריקאית היקרה ביותר במובן זה, והרביעית בסך הכל בעולם. לוס אנג’לס וניו יורק נמצאות גם הן בעשירייה הראשונה. לונדון שהגיעה למקום השמיני ברשימה היא העיר היקרה באירופה. קונים פוטנציאליים בבירת אנגליה יצטרכו לקחת בחשבון הוצאה של ששת מאות ארבעים ושבעה אלף דולר בשנה זו. הערים הזולות ביותר לרכישת בית שנסקרו היו: איסטנבול, הו צ’י מין סיטי ובנגקוק. הערים שראו את העלייה החדה ביותר במחירים הן: ברצלונה, דבלין ושנגחאי.
בכל הקשור לשוק השכירות העיר היקרה ביותר היא ניו יורק, בה שכר הדירה בממוצע הוא אלפים שמונה מאות ארבעים וארבעה דולר (לחודש). אבו דאבי והונג קונג הן שתי הערים היקרות ביותר הבאות, עם שכר דירה ממוצע של יותר מאלפיים ושבע מאות דולר. העלייה החדה ביותר בדמי השכירות לעומת שנה שעברה נרשמה דווקא בליסבון, בה המחירים עלו ביותר מעשרים אחוז. הערים הזולות ביותר להשכרת דירה הן: בנגקוק, איסטנבול ומונטריאול (אם כי מידע במדד זה לא היה זמין עבור חמש ערים שונות).
ככלל אנחנו רואים שהעלייה במחירי הבתים מאיטה בעודנו נעים אל עבר סופו של מחזור נכסי ארוך. כך אמרה ג’נט סיבריטס, ראש מחלקת מחקר של סי.בי.אר.אי בריטניה. לדבריה אנו מצפים ששיעורי הרבית העולים ישפיעו על ערים בארה”ב. ואמצעי הקירור השונים ישפיעו אל האזור הפסיפי-אסייתי.
להלן מחירי דירות ממוצעים לפי דוח החיים הגלובליים: במקום העשירי פריז כשהמחיר עומד על כשש מאות עשרים ושישה אלף דולר (מדובר על התייקרות של תשעה אחוזים בשנה האחרונה). במקום התשיעי בייג’ינג שהמחיר עומד על שש מאות עשרים ותשעה אלף דולר. במקום השמיני לונדון שהמחיר עומד על שש מאות ארבעים ושבעה אלף דולר. במקום השביעי ניו יורק שהמחיר עומד על שש מאות שבעים וארבעה אלף דולר. במקום השישי לוס אנג’לס כשהמחיר עומד על שש מאות שבעים ותשעה אלף דולר (מדובר על התייקרות של שישה וחצי אחוזים בשנה האחרונה). במקום החמישי שנזן כשהמחיר עומד על שש מאות ושמונים אלף דולר. במקום הרביעי ונקובר כשהמחיר עומד על שמונה מאות וחמישה עשר אלף דולר. במקום השלישי שנגחאי כשהמחיר עומד על שמונה מאות שבעים ושלושה אלף דולר (מדובר על התייקרות של אחד עשר אחוז בשנה האחרונה). במקום השני סינגפור כשהמחיר עומד על שמונה מאות שבעים וארבעה אלף דולר. ובמקום הראשון הונג קונג כשהמחיר זהה – שמונה מאות שבעים וארבעה אלף דולר.
פורום אתר תפוז (בבעלות חברת אורנג’ הולדינגס) עבור הישראלים בקנדה ממשיך להיות עמוס בשאלות רבות, ובמידע רב הנדרש עבורם. כיום 15,309 איש עוקבים אחר נעשה בפורום. תפוז מפעילה בנפרד פורום עוברים לקנדה שעוסק בענייני הגירה. כיום 11,369 איש עוקבים אחר הנעשה בפורום הזה.
לפי תפוז הפורום עבור ישראלים בקנדה הוא “הבית לישראלים הגרים במדינה השנייה בגודלה בעולם, למי שמעוניין לדעת על החיים כאן, ולאלו שבדרך. זה המקום ליצירת קשרים ומתן מידע לישראלים הרבים החיים ברחבי קנדה. מסעדות, עבודה, מגורים ובילויים – הבמה פתוחה לכל נושא שמעניין אתכם ויהפוך את הפורום והחיים פה ליותר מעניינים. לאלו מכם שנמצאים בדרך, בחבלי ההגירה לקנדה, אנחנו מבקשים תשעיינו במאגרי הקישורים, המאמרים ובדף השאלות הנפוצות ותבדקו שם את המידע, כיוון שאם שאלתכם כבר נענתה שם, תקלו על הפורום מחזרה על עצמו. הפורום הזה ששואף לתמוך בקהילה גדולה של חברים, מבוסס על סובלנות ועזרה הדדית, וכמה דברים אינם מקובלים בו: אין כאן מקום לניגוח בנושא השהייה בחו”ל, לא יתקבלו כאן הטפות מוסר. הודעות מעין אלה, ובמיוחד אם יכתבו בשפה בוטה – ימחקו בשלב ראשון ויחסמו בשלב השני. התקפות אישיות על גולשים או חשיפה של פרטים אישיים על גולשים ע”י גולשים אחרים, לא יתקבלו כאן. הודעות כאלה ימחקו וכותביה יחסמו. הפורום פתוח לכל הגולשים המעוניינים להשתתף בו ולכולם ניתנת זכות ביטוי שווה. הודעות המשתיקות גולשים אחרים מכל סיבה אף הן אינן רצויות כאן. יש להקפיד על התייחסות בכבוד לכל משתתף/ת בפורום, ללא התבטאויות פוגעות במזיד, קללות וכדומה. נא לשמור על שפה נקייה ונעימה בפורום. כמו בכל קהילה, גם כאן יש מקום לידיונים וחילוקי דעות. אנא שמרו על דיון ענייני ובוגר. השתדלו לנסח את דעותכם בצורה סובלנית, תרבותית, חיובית ובונה, גם כשאתם נסערים”.
בין השאלות שהועלו לדיון בפורום לאחרונה: היבטים פסיכולוגים בגידול ילד מחונן, הגירה לקנדה, מעבר לארה”ב, מחפשים ספרים ישראלים בוונקובר, כיצד ניתן לצפות בערוצים ישראלים בחו”ל, רואי חשבון בטורונטו, ספרי ילדים ונוער מחפשים בית חם, מה דעתכם על הילודה בקנדה, הבדיקות הבטחוניות לקבלת כרטיס פי.אר, שבוע בטורונטו עם הרכב – היכן מומלץ לשהות, הוצאת רישיון נהיגה, האם יש מגבלות גיל להגירה, המלצות על סוכן נדל”ן במונטריאול, ישראלים בקולונה, המנטליות בקנדה, בית ספר יהודי בטורונטו, לימודי פסיכולוגיה בקנדה, האם יש סיכוי ששער הדולר הקנדי ירד, דמי ניהול בבניינים, מס על הכנסה, אתר לחיפוש דירות להשכרה, יציאה מישראל עם דרכון זר, מערכת הבריאות הציבורית בקנדה, מיסוי כפול וביטוח לאומי, מכירת בית בישראל, אפשרות לרילוקיישן ועוד.
אתר תפוז מפעיל גם פורום להשקעות נדל”ן בקנדה. מדובר בפורום חדש יחסית שנפתח ביולי אשתקד, ומספר העוקבים שלו עומד על 1,241 איש. בין השאלות שהועלו לדיון בפורום זה: חוזה שכירות אחיד בטורונטו, משקיעים זרים בנדל”ן בטורונטו, קניית בית והשכרה לדיירים, הזדמנויות להשקעה, עתיד בקנדה, השקעות בקנדה לא מובילות לאזרחות קנדית, מה העדיפות של קנדה על ארה”ב, השקעה של אזרח קנדי, מה התשואה שאפשר להשיג על נדל”ן בקנדה, האם יש הגירה חיובית כל כך שמצדיקה השקעה בנדל”ן, האם המיסוי של 15% על השקעות בנדל”ן לזרים לא מוחק את היתרון, קרן פנסיה קנדית תסכים להתחייב לאזרח ישראלי לפנסיה, מה דין הבנקאות בקנדה בייחס לתיירים, כיצד מובטחת ההשקעה על שם המשקיע ובאיזה אופן כדאי להשקיע בקנדה.
האם קנדה עומדת לפני משבר כלכלי גדול לאור מה שמתרחש בענף הנדל”ן? (צילום: Cynthia Ramsay)
יש סיכוי סביר שקנדה תתמודד עם משבר כלכלי חריף בקרוב לאור מה שמתרחש בענף הנדל”ן המקומי. כך מעריכים אנליסטים שעוקבים מקרוב אחר מה שקורה בכלכלה הקנדית. הם מציינים כי לאור החוב הגדול של משקי הבית בקנדה, המדינה הצפונית בפתחו של משבר נדל”ן גדול. זאת לפני שאר קבוצת המדינות בעולם המפותח.
האנליסטים מסבירים כי מחירי הנדל”ן לא מפסיקים לעלות בשנים האחרונות, בעיקר באזורים החמים – שהם ונקובר וטורונטו. גם צינון המחירים שעובר לאחרונה על בתים בשתי הערים המובילות בקנדה, לא משנה את המגמה המסוכנת.
אך יש לזכור כי מחירי הנדל”ן בקנדה עלו בשיעור הרבה יותר גבוה מהעלייה בשכר העובדים, כך שהפער להשגת בתים ודירות הלך וגדל. במקביל לאור הריבית הנמוכה במשק מחירו של האשראי נמוך במיוחד, והיה קל להשיג משכנתאות נושאות ריביות נמוכות לרכישת נדל”ן. זאת ועוד: לא היה עד כה פיקוח על כסף זר המגיע לקנדה עבור רכישת נדל”ן. כך שתושבים זרים ומטבע הדברים ברובם סינים, רכשו נדל”ן בכמויות גדולות וכמעט בכל מחיר. הסינים מאמינים כי השקעה בנדל”ן בקנדה ובעיקר בוונקובר – היא המקום הבטוח “להחנות” בו את כספם, ועדיף לאין שיעור על ביצוע השקעות בסין. אין זה מפתיע לכן שוונקובר נחשבת לעיר השניה בעולם בחוסר האפשרות לרכוש נדל”ן בהשוואה לשכר העובדים. הראשונה איך לא היא הונג קונג.
אך כעת לאור עלייה ולו הקטנה במחירי האשראי במשק הקנדי (מאז חודש יולי אשתקד הריבית במשק עלתה ל-1.25%), מתחיל הלחץ על רוכשי המשכנתאות לעשות את שלו. והיקף האשראי הזמין במשק הולך וקטן. כבר ידוע כי בטורונטו נרשמה בחודשים האחרונים ירידה משמעותית במחירי הנדל”ן, ובביקושים לרכישת נדל”ן. למשל בחודש ינואר נרשמה ירידה של כ-22% במחירות, לעומת אשתקד. מדובר בירידה החדה ביותר מזה תשע שנים.
האנליסטים מציינים עוד כי משכנתאות רבות בקנדה אינן מבוטחות בחברות הביטוח, כך שהסיכון להתמוטטות ענף הנדל”ן ועימו הכלכלה המקומית, הולך וגדל. אם בשנת 2014 כ-60% מהמשכנתאות שבידי הציבור לא היו מבוטחות, אשתקד גדל היקפן כבר לכ-75%. בוונקובר עצמה אחוז המשכנתאות הלא מבוטחות אף גבוה יותר ועומד כיום על לא פחות מכ-90%!
מה שמדאיג במיוחד הוא שיותר ויותר נשמעים באוויר מושגים של מכירות משכנתאות לצד שלישי, ו”משכנתאות שקריות”, מושגים שהובילו את המשבר הנדל”ן הגדול של ארה”ב בשנת 2008. וזה גרר את כל העולם למשבר פיננסי החריף ביותר מאז שנת 1929.
עוד סממן למשבר אפשרי בקנדה הוא מצבה של חברת המשכנתאות בסאב-פריים ‘הום קפיטל’. החברה נקלעה למצב כספי קשה בקיץ אשתקד. רק המיליארדר האמריקני וורן באפט, נחלץ להצילה לאחר שהעביר לה מימון גבוה בהיקף 2.4 מיליארד דולר.
בראשית השנה הממשלה הקנדית החליטה על הנהגת חוק פדרלי חדש, שמקשיח שוב את התנאים לקבלת משכנתאות. מעתה על רוכשי המשכנתאות להוכיח כי הם יכולים לעמוד בתשלומים – גם עם הרבית במשק תמשיך לעלות. הפעם מדובר בתנאי שיקשה מאוד על רבים לזכות במשכנתאות. גם זה לא מבשר טובות ויתכן והביקושים לנדל”ן יחלשו ברחבי המדינה. לאור החוק החדש רבים ניסו לרכוש נדל”ן אשתקד עם משכנתאות זולות וללא מגבלות. לכן שנת 2017 הייתה השנייה החזקה ביותר מבחינת היקף מכירות הנדל”ן בקנדה, וגם המחירים לא הפסיקו לעלות. ודצמבר יצויין כי רמת המכירות הגיע לשיא. כך יש שרואים משבר בפתח ויש שטוענים לא יהיה.
Merom Yerushalayim’s new condominiums. (photo by Gil Zohar)
Having recently acquired Toronto’s troubled 65-storey Trump International Hotel and Tower, now rebranded as the St. Regis Toronto, Joseph Waldman – one of the principals of the city’s Rothner Highgates Group – has set his sights on Jerusalem.
The Antwerp-born developer and his partner, Ricky Rothner, are looking to Merom Yerushalayim (Jerusalem Heights), a project of 218 luxury condominiums located on Malchei Israel Street at the highest point in central Jerusalem.
Notwithstanding that the Holy City is awash with unsold luxury apartments and unfinished high-end towers, Waldman and Rothner, together with their Jerusalem partner Shmuel Narkiss, have found a niche market. They’re targeting Charedim, a segment of Israeli society stereotypically characterized as having low economic status. With only 34 of the 172 units in Phase I left unsold and the unit owners occupying their homes since Passover, the Merom Yerushalayim project has succeeded beyond expectations.
Prices start at NIS 35,000 ($12,500 Cdn) per square metre. Who are the purchasers of these more than $1 million homes? They’re equally divided between North Americans and Europeans with a smattering of Israelis, said Merom Yerushalayim’s sales manager Yehuda Eagle, who fluently banters with clients in Hebrew, Yiddish and English.
Designed by Jerusalem’s Braidman Agmon Architects, the project adds seven residential buildings to five historic buildings, which are being preserved and given new functions. The derelict Schneller Orphanage, with its distinctive Bavarian onion-dome cupola, is slated to become a museum of Jewish heritage. Another 19th-century structure will be refurbished as a synagogue and a third as a yeshivah for teenage boys.
Of the seven new residential buildings, five have been completed. Two are eight floors high. Three were built to a height of five storeys, pending a zoning-density change to permit an additional three levels. The housing blocs are clustered together and nearly four-fifths of the historic compound has been set aside as green space. Parking is underground.
Waldman hedges about the schedule of the final two buildings. While a huge hole has been excavated for them, construction will depend on sales, he said.
Acknowledging that he will keep a condominium for his family’s use, Waldman told the Jewish Independent, “Try not to write about me. I’m a simple guy. I don’t want kavod [honour].”
The Schneller Orphanage is slated to become a museum of Jewish heritage. (photo by Gil Zohar)
The Schneller Compound has a storied past. In 1860, Johann Ludwig Schneller (1820–1896), a Lutheran missionary from Basel, Switzerland, established the orphanage for nine survivors of the Druze massacre of 10,000 Maronite Christians in the mountains of Lebanon. By the next year, the orphanage had taken in 40 boys, and soon also began accepting girls. For eight decades, the Syrisches Waisenhaus (Syrian Orphanage) flourished, expanding to include an institution for the blind and a vocational school. It provided both academic and vocational training to orphaned boys and girls from Palestine, Syria, Egypt, Ethiopia, Armenia, Turkey, Russia, Iran and Germany. By the end of the 1800s, it had become the largest compound outside of the Old City.
During the Second World War, British Mandate officials interned and deported the orphanage’s German staff. The sprawling site was turned into the largest Allied ammunition dump in the Middle East. In March 1948, with Britain quitting Palestine, the base was seized by the Zionist military organization Haganah. Following statehood, and until 2008, it served as an Israel Defence Forces camp.
When the Israeli army redeployed to bases in the Negev, the state-owned property was put up for sale by the Israel Lands Authority and ultimately purchased by the Rothner Highgates Group. Before construction could begin, the Israel Antiquities Authority (IAA) carried out salvage digs – and archeologists discovered a winepress and bathhouse that served Rome’s 10th Legion Fretensis.
While Charedim have opposed other archeological digs, these excavations were carried out without incident.
“This is an excellent example of many years of cooperation and deep and close ties with the Charedi community,” said IAA Jerusalem district archeologist Amit Re’em. “The general public is used to hearing of the clashes between the archeologists and the Orthodox community around the issue of the graves, but is unaware of the joint work done on a daily basis and the interest expressed by the ultra-Orthodox sector. The Israel Antiquities Authority is working to instil our ancient cultural heritage in this population, as it does with other sectors.”
Respecting Merom Yerushalayim’s Charedi character, the project’s marketing wing, Sun-Chen, sends out a weekly Hebrew-language commentary on the Torah portion. Rothner Highgates’ promotional video depicts preparations for Shabbat and, towards the end of the advertisement, it says that the development is “20 minutes from the Kotel, three minutes from Geula. Close to the centre, close to the heart. Merom Yerushalayim. The best of two worlds.” It also describes it as “country living in the heart of Yerushalayim.”
Luxury competition
In 2011, Montreal billionaire Rabbi Hershey Friedman and a group of Canadian investors bought the heavily-indebted Azorim Investment Development and Construction Co. Azorim recently completed Boutique HaNevi’im on the Street of the Prophets near downtown Jerusalem. The seven-storey project includes 87 luxury apartments and a boutique hotel. The promotional video features Friedman standing on the roof terrace looking out over the golden Dome of the Rock citing, “If I forget thee, O Jerusalem, let my right hand wither.” (Psalms 137:5)
אייר–טראנסאטתפעיללראשונהטיסהישירהממונטריאוללתלאביבבחודשיהקיץ. (צילום: Patrick Cardinal via Wikimedia Commons)
לראשונה תופעל טיסה ישירה ממונטריאול לתל אביב, באמצעות חברת הצ’רטרים הקנדית אייר-טראנסאט. זאת במלאת 150 שנה להיווסדותה של קנדה ו-375 שנה להיווסדותה של מונטריאול.
עד היום הופעלו טיסות ישירות בין קנדה לישראל רק מטורנטו, באמצעות חברת התעופה הקנדית אייר קנדה וחברת התעופה הישראלית אל על. זו הפעם הראשונה שאייר-טראנסאט (שהיא חברת התעופה השלישית בגדולה בקנדה) טסה ליעד במזרח התיכון.
אייר-טראנסאט נותנת אפוא מענה לביקוש הגדל לטיסות בין שתי המדינות. היא תפעיל את הקו החדש משדה התעופה טרודו במונטריאול לשדה התעופה נתב”ג בתל אביב, בחודשי הקיץ, בין ה-18 ביוני ועד סוף אוקטובר. הטיסות יבוצעו באמצעות מטוס איירבוס (מסוג אי330-300) שמכיל 345 מקומות ישיבה.
יש אפשרות לטוס עם אייר-טראנסאט מטורונטו למונטריאול ומשם לטוס ישירות לישראל. בסך הכל יתקיימו שתי טיסות שבועיות בין מונטריאול לתל אביב, בימים רביעי וראשון (הטיסה צפויה להימשך כתשע וחצי שעות), וכן שתי טיסות מתל אביב למונטריאול בימים שני וחמישי (הטיסה צפויה להימשך כעשר וחצי שעות). לפי ימי הטיסה שאינם כוללים את שבת, ניתן להבין שהחברה מאותתת שהיא תפנה בין היתר לקהל היעד בקרב יהודים דתיים והחרדים, שגרים במונטריאול ויש להם בני משפחה בישראל והפוך.
בחודשי הקיץ אייר-טראנסאט טסה בעיקר לעשרים ושמונה יעדים טרנסאטלנטים מרכזיים באירופה (בהם: צרפת, אנגליה, סקוטלנד, איטליה, יוון, ספרד, פורטוגל, הולנד, שוויצריה בלגיה, צ’כיה, אירלנד וקרואטיה). ואילו בחודשי החורף החברה טסה בעיקר ליעדים חמים במדינות הלטיניות ודרום אמריקה (בהם: מקסיקו, קולומביה, קוסטה ריקה, הרפובליקה הדומניקנית, אל סלוודור, האיטי, הונדורס, ג’מייקה, ניקרגואה, מרטיניק, פנמה, גוואדלופ, סנט לושה וסנט מרטין).
אייר-טראנסאט שמשווקת בתוספת לכרטיסי טיסה גם חבילות נופש ותיור רבות, תציע שירותים אלה גם לאלה שטסים לישראל. חבילות הנופש יכללו בתי מלון בתל אביב וכן בירושלים, ובנוסף סיורים מודרכים לאתרים תירותיים רבים באזור.
בסיסה של אייר-טראנסאט נמצא במונטריאול והחברה מפעילה שישים ושלושה קווים (מהם כארבעים ברחבי הקיץ) לעשרים ושש מדינות במהלך כל השנה, ממונטריאול וכן משדה התעופה פירסון בטורונטו. כמות הנוסעים של חברת התעופה עומדת על כשלושה מיליון איש בשנה. בהנהלת אייר-טראנסאט מאמינים כי השנה תפוסת המטוסים שלה תגדל בכעשרים אחוז לעומת אשתקד. החברה שמעסיקה כאלפיים וחמש מאות עובדים תחגוג השנה שלושים שנה להיווסדה.
השם טראמפ יוסר ממלון הדירות טראמפ אינטרנשיונל בטורונטו
מלון הדירות טראמפ אינטרנשיונל בטורונטו הוצע למכירה תמורת 298 מיליון דולר. הבניין בגובה 65 קומות שנפתח ב-2012 כולל 211 חדרי מלון, 74 דירות ושטחים מסחריים (כולל מסעדה בקומה ה-31). הליך המכירה מתנהל בפיקוח בית המשפט ויש כבר מתעניינים ברכישת הבניין, שנמצא ברחוב ביי בדאון טאון. הפרוייקט נושא את שם הנשיא החדש של ארה”ב דונלד טראמפ, ועם המכירה השם טראמפ יוסר ממנו לרווחת רבים מהתושבים. הבניין נפתח באיחור לאור בעיות שנתגלו בבנייתו. בנוסף זכוכית נפלה מהקומה ה-34, לאחר מכן התברר שהאנטנה שעל הגג אינה יציבה, ונתגלע סדק באחד החלונות.
בעלת הבניין חברת טאלון אינטרנשיונל בשליטת המיליארדר היהודי-רוסי, אלכס שניידר, צברה חוב של כ-300 מיליון דולר. טאלון וחברת הניהול של המלון בבעלות טראמפ, הגישו תביעות הדדיות על הפרת הסכמים. ואילו 23 תביעות הוגשו לבית המשפט על ידי בעלי דירות נגד החברות טאלון וטראמפ בטענות לניהול כושל, ואי עמידה בהבטחות להשכרת נכסיהם. עד היום מרבית הסוויטות לא נמכרו ותפוסת המלון עומדת על 55%-75% בלבד.
Staging a parade on Laurel Street, circa 1960. An image from the Jewish Museum and Archives of British Columbia’s online exhibit, Oakridge. (photo from Gail Dodek Wenner via jewishmuseum.ca)
The oral history exhibit recently launched by the Jewish Museum and Archives of British Columbia on the postwar Jewish community of Vancouver’s Oakridge neighbourhood struck a chord and gave me pause. This is the area where my mom grew up – she was 13 when the shopping centre opened, the mall where my high school friends and I would later hold part-time jobs – and where my grandparents’ family home remained until a few years ago. And, it gave me pause because it reminded me that a little history can shake one’s sense of complacency.
Spending my teen years in Vancouver in the late 1980s, I sometimes wondered why the Jewish community didn’t live more north or more west – in short, closer to the beach, and in reach of sea and mountain views. Surely, part of the Jewish community’s move southward had to do with the wider lots and newer homes available as the city sprawled outward. But another important – and, to me, overlooked – part of the story is the legacy of racism and antisemitism that had infected the buying and selling of property in Vancouver.
One of the interviewees in the exhibit recalls a real estate agent telling her father, in reference to a house on King Edward Avenue between Oak and Granville streets, “This is a good neighbourhood because no Jews or Chinese are allowed.” By the fifties and sixties, however, Jews felt welcome and comfortable in the south Vancouver area, bounded by Oak and Cambie.
Times were different for my generation, growing up as multiculturalism was taking hold in a serious way and antisemitism and racism were increasingly seen as unmannered, even if they never fully went away.
In the mid-1980s, I recall accompanying my grandmother to an annual general meeting at the Richmond Country Club, where she regularly played tennis. I recall a discussion that evening about whether Jewish membership should be privileged. (An interview with the club’s current general manager, Mark Strong, confirms that, while the club’s written charter states that no member will be denied admission based on race, colour or creed, in practice, during that era, the club promoted Jewish membership.) After the meeting, I was outspoken in my criticism. To my 12-year-old sensibilities, trying to stack the membership of a recreational club with any particular religion or ethnicity seemed parochial and antiquated at best, and prejudiced and discriminatory at worst.
What I didn’t sufficiently appreciate then was the legacy of Jews being barred from many country clubs and, indeed, the Richmond Country Club had been founded by a group of Jewish businessmen and professionals in 1951 for that reason. If the club’s policies seemed antiquated to my 12-year-old ears, there was more resonance to it than I then realized. While I was trying to afflict the comfortable, these club members likely still felt the sting of affliction requiring comfort.
Today, the Richmond Country Club has a Magen David in its logo, and states on its website that “the spirit of inclusion remains one of our core values.” (I will leave aside the separate though partially related question of whether any country club can be economically inclusive.)
What does it mean to have grown up in what felt like a post-antisemitism era? I admit that, until recently, I have been suspicious of those who seek to find antisemitism at every turn. Not long ago, an older relative clipped a real estate ad for a cottage near Lake Winnipeg that stated it was in a “restricted” area. My relative took this to mean no Jews allowed. I did a little research and soon learned that, in this particular cottage zone, “restricted” meant something very different – no cars allowed. When I showed my relative what I’d found, he turned angry. It’s easy to get locked into patterns of victimhood.
But now my comfortable post-antisemitism bubble seems to be bursting. The Trump era has unleashed a torrent of hateful, xenophobic and bigoted discourse. Swastikas and racist graffiti have popped up on various houses of worship – including four Jewish institutions where I live, in Ottawa. Trump has appointed as chief counsel Steve Bannon, a man accused of trafficking in antisemitism via his website, Breitbart News.
Modern liberal polities require a constant sense of balance between comfort and vigilance. Too much comfort, and one risks complacency – for oneself and others. Too much vigilance, and one veers into paranoia. At the very least, we mustn’t forget history. Narratives of the past help explain collective fears, while suggesting what is necessary to make possible the kinds of societies that are worth fighting for.
Mira Sucharovis an associate professor of political science at Carleton University. She is a columnist for Canadian Jewish News and contributes to Haaretz and the Jewish Daily Forward, among other publications.
האם הנדל”ן בוונקובר הוא בועה שעומדת להתפוצץ? (צילום: Cynthia Ramsay)
יש הטוענים ששוק הנדל”ן של אזור ונקובר הוא בועה שעומדת להתפוצץ כל רגע, והם אף דואגים להזהיר את הציבור הרחב מפני כיביכול סכנה גדולה זו. הבנק השוויצי יו.בי.אס טוען שוונקובר היא העיר שנמצאת בסכנה הגדולה בכל העולם להפוך לבועת נדל”ן, לאור עליות המחירים הבלתי פוסקות של השוק. ונקובר נמצאת במקום הראשון בדירוג של הבנק שבחן שמונה עשר מרכזים פיננסיים ברחבי העולם, לפי עליית מחירי הנדל”ן בשנה האחרונה. אחרי ונקובר ברשימת תשע הערים המסוכנות כיוון שהנדל”ן בהם מוגדר כבועה (על ידי הבנק) באות: לונדון, שטוקהולם, סידני, מינכן, הונג קונג, סן פרנסיסקו, אמסטרדם, ציריך ופריז. לפחות אנו נמצאים ברשימה טובה ומכובדת של ערים מובילות וידועות בעולם, כל אחת בתחומה.
בבנק מודים כי אי אפשר להוכיח את קיומן של בועות עד שהן מתפוצצות “אך יש לבועות בשוקי הנדל”ן סימנים טיפוסים מוכרים מההיסטוריה”. למשל: התרחבות הפער שבין המחירים להכנסות המקומיות של התושבים ולדמי השכירות, ועיוותים בכלכלה הריאלית כמו הלוואות מוגזמות ופעילות בנייה. את עליית המחירים ברוב הערים שנבדקו מייחסים ביו.בי.אס למספר גורמים משותפים: ריביות נמוכות שמעודדות את התושבים להוציא יותר כסף, זרימה של רוכשים זרים (שרבים מהם באים מאסיה) שמחפשים מקום בטוח להשקיע בו, וכן אופטימיות מבחינת המשקיעים לגבי התשואות של הנדל”ן המקומי.
לטענת הבנק שוק הנדל”ן של ונקובר מונשם בצורה מלאכותית, כאשר בעשר השנים האחרונות מחירי הנדל”ן הוכפלו, וגם החלשות הדולר הקנדי מעודדת משקיעים זרים להשקיע כאן.
הפתעה מלוכלכת: בעל בית גילה שדייריו הפכו את ביתו לגן חיות
בעל בית בעיר קינגסטון שבמחוז אונטריו גילה לתדהמתו יום אחד שהדיירים שהשכירו את ביתו, הפכו את המקום לגן חיות. לאחר מאבק משפטי ממושך הוא הצליח לפנותם מביתו ולהחזיר את המקום למה שהיה – בית.
סיימון אנדרו השכיר את ביתו המרווח (שכולל שלושה חדרי שינה) לפני כשנה לזוג עם ילד, שנראו לו נחמדים ואמינים בתחילה. הוא סמך על חושיו ולא חשד בכלום. לאחר מספר חודשים אנדרו הגיע לביקור בבית ונדהם ממה שראו עיניו. הדיירים הביאו לביתו מספר לא מבוטל של בעלי חיים, והבית נראה והריח ממש כמו גן חיות. רשימת בעלי חיים בבית של אנדרו כללה בין היתר: עיזים, ארנבים, תרנגולות, ציפורים, כלבים וחתולים. הבית היה מטונף וערמות זבל וגללי צואה הצטברו בכל פינה. אנדרו דרש מייד מהדיירים להתפנות מהנכס ולאכזבתו הם סרבו בתוקף.
בצר לו נאלץ בלת הבית לפתוח בהליך משפטי לפנותם (לאחר שגם הפסיקו לשלם לו שכר דירה) שנמשך ונמשך חודשים רבים, והסתיים כעבור חצי שנה. עם הפינוי אנדרו השכיר משאית גדולה שפינתה במספר סבבים לא פחות מתשעה טון של זבל מהבית. אחרי כן הגיעה התור של חברת ניקוי לנקות את הבית בצורה יסודית ולהיפטר מריחות השתן והצואה. אחריה הגיעה חברת שיפוצים לתקן את הנזקים הרבים שנגרמו לבית. עלויות הניקוי והשיפוץ הגיעו ליותר משלושים אלף דולר. בנוסף נאלץ אנדרו לשלם את החשבונות גדולים שהדיירים לא כוסו. מדובר על חשמל בגובה של אלף ארבע מאות דולר, חשבון גז בגובה של אלף שבע מאות דולר וחשבון טלפון, אינטרנט וכבלים בגובה אלפיים דולר. אנדרו למד את הלקח היקר והוא חליט שיהיה מה שיהיה אך הוא לא ישכיר את ביתו לאיש לעולם. עתה הוא מחפש מקורות לממן את עלויות הניקוי והשיפוץ לבית שהפך לגן חיות במשך כשנה.
Left to right, emcee Yael Dirnfeld with panelists Penny Gurstein, Tom Davidoff and Michael Geller, who discussed the Metro Vancouver real estate market. (photo by Lior Noyman)
Few topics in Vancouver are debated more intensely than real estate. “It is now possible to use the words ‘housing crisis’ without being labeled an alarmist,” noted Michael Geller at the Ohel Ya’akov Community Kollel’s Stunning Views: Vancouver Real Estate panel discussion last month.
Held on June 28 by the Barry & Lauri Glotman Kollel Business Network, the event was the second meeting hosted by the Kollel to look at the situation in the Metro Vancouver real estate market and its impact on the Jewish community. This second session focused on practical, grassroots solutions, featuring once again presenters Tom Davidoff, Michael Geller and Penny Gurstein and emcee Yael Dirnfeld.
Davidoff is an associate professor at the University of British Columbia’s Sauder School of Business and incoming director of the Sauder Centre for Urban Economics and Real Estate, and Geller is an architect, real estate consultant and property developer, president of the Geller Group and an adjunct professor in Simon Fraser University’s Centre for Sustainable Community Development. Gurstein is a professor and the director of the School of Community and Regional Planning and the Centre for Human Settlements at UBC, while Dirnfeld is director and team lead in private banking with Scotia Wealth Management.
Each of the three presenters brought differing but complementary perspectives. Davidoff spoke in rapid-fire witticisms and big picture sketches, focusing on the international picture and willing to offer speculative answers and predictions about the future. Geller was more cautious, and drew on his extensive knowledge of Vancouver history and urban planning to weigh different possible futures and suggest options for buyers and investors. Gurstein spoke of political solutions, emphasizing the importance of both legislative changes and broad community organization and activism to effect change and provide more housing, increased diversity of housing and a sustainable real estate economy.
Davidoff discussed different possible ways forward. Should the city build more housing to drive down prices? Should the province raise taxes? Should the federal government intervene? Davidoff said the situation is authentically worrisome and there are possibilities of the market undergoing “a nasty correction.” He argued that legislative changes were the most effective long-term solution, and that the tax on vacant houses being discussed by Vancouver Mayor Gregor Robinson is a good start.
From where will change come? asked Davidoff. Quoting George Orwell’s book 1984, he said, “If there’s hope, it’s from the proles,” the proletariat, or the common people. Pressure needs to be put on government from people other than wealthy homeowners, investors and developers, said Davidoff.
Geller warned the audience that everything being discussed should be taken “with a grain of salt.” He said, “None of us up here know very much but, since we are sitting up here and you down there, we are obliged to be sage.”
Geller pointed to the impending crackdown on unscrupulous real estate agents as a positive development, as well as the federal government’s allocation of $150 million for affordable housing in British Columbia, the utility of which Davidoff doubted. Geller emphasized the cyclical nature of markets and the likelihood that the boom would not go on much longer. “I think it will peak, but I am not sure it will crash,” he said. “I am inclined to think the correction will not be severe.”
Gurstein also thought that there have been positive developments in the last few months. “We need a government intervention,” she stressed. But, she said, “… there is a fear that, if they intervene, it could have a serious impact. This points to the need for a serious, wide-ranging economic strategy: we cannot be dependent on global capital coming in and generating a whole real estate industry from that.”
Gurstein emphasized the need for large-scale diversification, as well, pointing out that Vancouver needs different kinds of housing to meet everyone’s needs, as opposed to a market-driven fixation on condos and detached single-family dwellings.
Panelists Tom Davidoff, second from the left, and Michael Geller, third from the right, mingle with the crowd at the Community Kollel on June 28. (photo by Lior Noyman)
The audience’s questions were directed to future developments and which investments are best. “Michael,” an attendee asked, “where are things going, what will prices look like in five to 10 years?”
“You’re going to have as many people saying prices will go up as go down,” replied Geller. “Some will say it will go up because of Brexit, or matters in China, or the stable Canadian economy. Other people will say it simply cannot continue and, if you look at the history of Vancouver, we have seen bubbles like this before that burst. Some of the remedies that people have been asking for – taxing foreign investment and vacant homes, government money for affordable housing, taxing BnBs, building more houses, all of those things – will have some impact in dampening things a little bit but, again, I don’t see a severe crash coming.”
Geller also spoke about the subjective nature of assessments. “Will things drop or stabilize? … After Brexit, the market dropped 200 points, then 200 points more, then it was 150 points up again because some people said Lloyds Bank is down 40% and it has to be a good time to buy! So, now it’s going up. Why did it drop at first? Fear. Then it comes up because of hope. It’s all so psychological.”
Geller and Davidoff agreed that investing in central Vancouver real estate is unlikely to pay off at this point, but looking farther afield to New Westminster, Squamish, the Sunshine Coast and other developing communities is a good bet. Asked whether one should rent or buy, Geller suggested, “Why not rent somewhere near a shul and buy a property elsewhere you can rent out for income?”
Gurstein spoke about Tikva Housing Society, which was formed to address the needs of working families, single people and others having difficulty finding affordable housing. “What they’ve done is work with other nonprofit housing societies and the Jewish community and they are now building housing,” she said. “They have one development in Richmond with 10 units, they have [one with] 32 units in Vancouver, and they are amazing and beautiful.”
Gurstein cited Tikva Housing’s work as an example of proactive, effective action. “We need to be supporting these kinds of institutions because they are going and making connections with other nonprofit housing societies to really address this,” she said. “Forty-two [new] units doesn’t solve the problem, but it begins to address it.”
Geller added that Tikva is not the only Jewish housing society and advised that people should take a close look at what’s on offer.
Asked what was the most effective activism for change, Geller emphasized the importance of going to town hall meetings, writing editorials and otherwise making it clear to government that there is a sizable, active constituency desiring intervention. All three presenters agreed that, absent such public activism, the only voices likely to be heard by government are the ones that have prevailed so far: those of wealthier homeowners, developers and foreign investors.
Matthew Gindinis a Vancouver freelance writer and journalist. He blogs on spirituality and social justice at seeking her voice (hashkata.com) and has been published in the Forward, Tikkun, Elephant Journal and elsewhere.
נדל”ן לעשירים: ונקובר ראשונה בעולם בעליית מחירים הנדל”ן היוקרתי, טורונטו במקום השניים עשר
ונקובר היא העיר הראשונה וטורונטו במקום השניים עשר בעולם מבחינת עליית מחירי הנדל”ן היוקרתי בשנת 2015. תל אביב נמצאת במקום העשרים ושמונה והמכובד, לפני ניו יורק, לונדון, מוסקבה וטוקיו. הנתונים של “דוח העושר” מתפרסמים בימים אלה על ידי חברת הייעוץ הבריטית ‘נייט פרנק’. לפי ‘נייט פרנק’ חלקו של הנדל”ן היוקרתי מגיע ל-5% בממוצע מסך ערכו של כל שוק הנדל”ן.
את רשימת עליית מחירי הנדל”ן היוקרתי מובילה כאמור ונקובר עם עלייה של 24.5% אשתקד. הרחק מאחוריה במקום השני סידני (14.8%), שלישית – שנחאי (14.1%), רביעית – איסנטבול (13%), חמישית – מינכן (12%), שישית – מלבורן (11.9%), שביעית – סן פרנסיסקו (10.9%), שמינית אוקלנד מניו זינלנד (10.2%), תשיעית – אמסטרדם (10%), עשירית- מונקו (10%), במקום האחד עשר – ברלין (9%) ובמקום השניים עשר טורונטו (8%). תל אביב במקום העשרים ושמונה (3.7%), ניו יורק נמצאת רק במקום השלושים ותשעה (2.4%), מוסקבה אחריה במקום הארבעים (2.3%), לונדון רק במקום החמישים וארבעה (1%) ואילו טוקיו במקום החמישים ותשעה (0.8%).
דוח ‘נייט פרנק’ מתייחס גם למספר העשירים בעולם כיום עם הערכות ל-2025. בקנדה יש כיום: כ-292 אלף מיליונרים ומספרם צפוי לגדול לכ-394 אלף, כ-10,000 מיליונרים (שהונם נאמד ב-10 מיליון דולר+) והוא צפוי לגדול לכ-13,000, כ-3,500 מיליונרים (30 מיליון דולר+) והוא צפוי לגדול לכ-4,800, כ-420 מיליונרים (100 מיליון דולר+) והוא צפוי לגדול לכ-570 ו-35 מיליארדרים והוא צפוי לגדול ל-47. בישראל יש כיום: כ-72 אלף מיליונרים ומספרם צפוי לגדול לכ-111 אלף, כ-4,000 מיליונרים (שהונם נאמד ב-10 מיליון דולר+) והוא צפוי לגדול לכ-6,000, כ-1,500 מיליונרים (30 מיליון דולר+) והוא צפוי לגדול לכ-2,300, כ-180 מיליונרים (100 מיליון דולר+) והוא צפוי לגדול לכ-280 ו-17 מיליארדרים והוא צפוי לגדול ל-26.
נדל”ן לסטודנטים: יו.בי.סי בונה דירות מיניאטורות בשטח 13 מ”ר
ונקובר נחשבת לכידוע אחת הערים היקרות בעולם כיום ומחירי הנדל”ן ממשיכים לעלות ולשבור שיאים ללא הפסק. על פי דיווחים אחרונים מתברר שבמדד הערים היקרות בעולם שרכישת נדל”ן בהן נחשבת מעבר להישג יד עבור התושבים המקומיים, ונקובר תופסת את המקום השלישי והלא מכובד.
באוניברסיטת בריטיש קולומביה לומדים כיום כחמישים אלף סטודנטים ומתוכם למעלה מששת אלפים סטודנטים, ממתינים ברשימה הארוכה למצוא דיור בקאמפוס. הנהלת האוניברסיטה החליטה להקים מרכז מגורים חדש לסטודנטים (ליד מרכז אגודת הסטודנטים) בעלות של שבעים מיליון דולר. לאור המציאות הקשה למציאת דיור הולם לסטודנטים, המרכז יכלול פרוייקט נסיוני של דירות מיניאטורות עבורם, שהעבודות להקמתן יסתיימו ב-2019. בשלב ראשון מתוכננות שבעים דירות קטנות ואם הפרוייקט יצליח, לא מן הנמנע שיוחלט בסופו של דבר לבנות דירות נוספות, כאמור עקב הביקוש הרב לגור בקאמפוס. הדירות הקטנות מכונות “ננו סטודיוס” ושטח כל אחת מהן שלושה עשר מ”ר בסך הכל (בדומה לספוט חנייה של רכב). כל יחידת דיור כזו שתרוהט תכלול: מטבח (עם כיור, מקרר קטן ותנור), מקלחת, שירותים, מיטה שהופכת לשולחן עבודה, ארון ללא דלתות וכמובן חיבור לאינטרנט מהיר. האוניברסיטה תגבה שכר דירה בגובה 675$-695$ עבור המגורים החדשים.
הנהלת המוסד החליטה להעמיד דגם של ‘הננו סטודיוס’ במרכז הסטודנט כדי לאפשר לסטודנטים לבדוק מקרוב את המגורים המיניאטורים המצפים להם. חלק מתגובות הסטודנטים לפרוייקט החדש אוהדות וחלק פושרות ביותר. הסטודנטים מבינים שאם ברצונם לגור בקאמפוס עליהם להסתפק בדירות קטנות ביותר.
