real estate

Moving into our new condo

Living in a condominium steps away from the Seawall and the marina is surreal. (photo from flickr.com/photos/nuntz)

Nobody would deny that the concept of a new home is exhilarating. It’s the packing up a lifetime of belongings, and having to sell and give away a plethora of things that plunges you into ice-cold reality. And let’s not forget the joys of the actual move.

A therapist once advised me to “get comfortable with uncertainty.” Hmmm. That’s like saying, “Learn to enjoy having hot oil poured down your back.” I think not. Much as I strive to embrace that pithy advice (and, on occasion, even succeed), I am just not cut out for it. You can only imagine how well I did with our recent move to a new condo.

It’s been almost a month and I still can’t find my passport or oven mitts. Not that I’m planning to travel anytime soon. But I would like to cook.

Without exaggeration, I packed at least 75 boxes and countless bags of belongings to shlep from our two-bedroom apartment to our new place. And lest you assume that we did what most retirees do and downsized – our collective wisdom ushered us into a bigger space. It is a condo with a kitchen large enough to land an aircraft carrier – which has always been a dream of mine (the size, not the aircraft carrier part). But the dream turned into a miniature nightmare when we moved in and I realized that I had next to no general storage space. Hall closet? Big enough to house a miniature turtle. Bathroom cupboards? Spacious enough for an extra roll of toilet paper and some air freshener. But I do have my humongous kitchen, and you can bet that I plan to cook and bake till the cows come home.

If I’ve learned nothing else, I’ve learned that you can’t have it all. You prioritize and maybe get 80% of what you originally wanted. Then, you just have to swallow the 20% and move forward. And get creative. Despite my apparent whining, I am truly feeling blessed and in awe of where we live now. We are mere steps from the Seawall and the marina, flanked by gorgeous condos. We are forced to peer daily at the spectacular mountains and sparkling lights of downtown. I keep asking myself, “Is this really my new neighbourhood?” When I come home and walk down the hall to our place, I feel like I’m in a hotel. Surreal, to say the least.

I had always been fiercely protective of our rental apartment and South Granville – we had great neighbours, little coffee shops where I was a regular, we were walking distance to grocery stores, drugstores, restaurants and the beach. Having lived in that apartment building for 37 years, I was their longest tenant. It was really all I knew. I had not lived in a house since I left home in 1974 to go away to university. Owning a home was always something I aspired to do. Until it became an unreachable reality. Being a single librarian until I was 53, owning a home was a pipe dream.

Then, I married, and we enjoyed our little love nest until October 2023, when we learned that our building (along with half the neighbourhood) was going to be torn down so high-rises could be built. Thank you, Broadway Plan! At first, I freaked out. And then, I started packing. I knew not where we would end up, but the writing was on the wall. Actually, the first indicator was in the summer of 2023, when men started hammering little metal plaques on the trees in our area and spray-painting the sidewalks. It was cryptic, for sure, but the mystery didn’t last long.

In February 2024, the company hired to “transition” renters into new homes held a Zoom meeting with all the tenants in our building. No promises were made, but the starkness of the facts hit us like ice water in the face. Right of first refusal. Financial compensation. Rent top-up. Blah, blah, blah. The one phrase that stuck with me though was TRPP – Tenant Relocation and Protection Policy. Luckily, tenants do have some protection, but it doesn’t solve the fundamental issue of unaffordable housing that plagues this city.

Time passed, we considered our options, I fretted over everything. It was a maelstrom of emotions. It took me awhile to wrap my head around the possibility that buying something could actually be within reach. But, events collaborated, luck joined the party, I took my head out of my nether regions, and, voilà, the unimaginable happened! We bought a condo!

Now, I am trying to “get comfortable with uncertainty” and change (as though change is a dirty word). I got my first test when I figured out that my lovely oak desk, which my beloved father, alav ha-shalom, bought me, wouldn’t fit in our condo. Our second bedroom has a Murphy bed and, well, let’s just say that my oak desk is the size of a blue whale. Living in that big river in Egypt (denial), I hoped against hope that something would happen and either the desk or the bed would miraculously shrink overnight. Not a chance. So, I paid movers to move the desk into the condo and, two weeks later, I paid them to move it to the SPCA Thrift Store. And, while I tried to heed my late father’s advice to “cry over people, not things,” I failed miserably. I had a full-on, deep-dish cry-fest after dropping off the desk. All I could do on my drive home was to talk to my father’s spirit and tell him I love him, and tell him how much I miss him, and how much it meant to me that he got that desk for me specially.

I had to do something to honour my father. So, I decided to toast him. Knowing he liked Cutty Sark Scotch, I spent the next hour driving to three different liquor stores to find it, and was finally successful. It was only then that a sense of calm came over me. Maybe it was the Scotch. Maybe it was my dad telling me it was OK to cry over him. Whatever it was, the desk is now in its new home. And so am I. And both of us are very happy.

And I finally have a big kitchen, in-suite laundry, hardwood floors and I don’t face south.

Shelley Civkin, aka the Accidental Balabusta, is a happily retired librarian and communications officer. For 17 years, she wrote a weekly book review column for the Richmond Review. She’s currently a freelance writer and volunteer.

JFS buys new home

Jewish Family Services of Vancouver has purchased a building at 2929 Commercial Dr. (photo from JFS)

Jewish Family Services (JFS) of Vancouver has purchased a commercial building at 2929 Commercial Dr. to serve as its headquarters and services hub.

“After renovations are completed, the 20,000-square-foot building will offer the necessary space and infrastructure for our social service offerings,” said Tanja Demajo, JFS’s chief executive officer. “Moreover, with ownership, we will finally have a sense of stability after 87 years of frequent moves from one leased premise to another.”

The building, to be named in honour of the Roadburg family, will replace two Vancouver locations that are currently being leased: JFS’s head office at 2285 Clark Dr. and the JFS Kitchen at 54 East 3rd Ave. The new location, just three blocks from the Commercial-Broadway Skytrain station, provides ready access to public transit, which is essential for most JFS clients.

The purchase and a portion of the planned renovations have been financed by generous donations from Harvey and Jody Dales; the Ben and Esther Dayson Charitable Foundation; the Diamond Foundation; the Al Roadburg Foundation; and the Ronald S. Roadburg Foundation.

“We are pleased to support the development of the new facility for Jewish Family Services of Vancouver to carry the Roadburg family name,” said Stephen Gaerber, a director of the Ronald S. Roadburg Foundation and past board chair of JFS. “This provides a long-term solution for JFS, locating JFS’s critical services and administration in a central location near transit and helping ensure more people can get access.”

Services to be offered from the new location will include case management, housing advocacy, clinical counseling, meals from a commercial kosher-certified pareve kitchen, care for Holocaust survivors and a Ukrainian settlement program.

The renovation plans call for, among other things, a multipurpose room that can act as a dining area for meals, event space for programming, and drop-in space for the community. The building will also have a play area for young children, meeting rooms, wheelchair-accessible washrooms, a Jewish Foodbank warehouse, and a truck loading dock.

– Courtesy Jewish Family Services

זרים שביקשו לרכוש נדל”ן בקנדה יאלצו להמתין

(צילום: Sam Gusway)

החל מראשית חודש ינואר, קנדה החלה לאסור על מרבית האזרחים הזרים לקנות נכסים לדיור במשך שנתיים. זאת, במקביל בעלייה בביקושים לעבור לקנדה ממדינות רבות בעולם

למשל: בקיץ האחרון, לאחר שבית המשפט העליון בארצות הברית ביטל את פסיקת (רו נגד וייד) ואת ההגנות הפדרליות על זכותן של נשים לעבור הפלה, נהרו המוני אמריקאים לאתר גוגל והקלידו את השאלה: איך לעבור לגור בקנדה. זאת תוך הקפצת מספר החיפושים בלא פחות משמונה מאות וחמישים אחוז בתוך שעה אחת בלבד. החיפושים של איך להפוך לאזרח קנדי מהשורה זינקו בחמש מאות וחמישים אחוז

ההחלטה לעבור ולהתגורר בקנדה נחשבת מזה זמן רב לתגובה כמעט אוטומטית כאשר המצב הפוליטי המקומי הופך לעגום במספר לא מבוטל של מדינות – כולל ישראל, ולא רק בארצות הברית. בבריטניה למשל נרשם זינוק משמעותי בחיפושים איך לעבור לקנדה במהלך חודש יוני אלפיים ושש עשרה. זאת זמן קצר לאחר פרסום משאל העם שבו הוחלט על פרישתה של בריטניה מהאיחוד האירופי (הברקזיט)

אבל יתכן שממשלת קנדה בשלב זה מערימה קשיים על זרים לרכוש נדל”ן בעת הזו – במדינה השנייה בגדולה בעולם מבחינת שטח (אחרי רוסיה). זאת לאחר שהחל מראשית החודש שעבר (ינואר), נכנס לתוקף בקנדה איסור נרחב למשך שנתיים ימים על רכישת נדל”ן למגורים על ידי מי שאינם אזרחי המדינה

כמו מדינות רבות אחרות בזמן מגפת הקורונה, גם בקנדה נרשם זינוק חד הן במחירי הדיור והן במחירי השכירות לאחר שהריביות על הלוואות צנחו לשפל, וגררו עמן מטה את רמות המלאי בשוק. באלפיים עשרים ואחת בעיצומה של מערכת בחירות קשה, המפלגה הליברלית של ראש הממשלה ג’סטין טרודו, הזהירה כי משבר הדיור במדינה הולך והופך למשבר פוליטי. הביקוש לרכישת בתים בפרט ונדל”ן בכלל בקנדה מושכת ספסרים, תאגידים עשירים, ומשקיעים זרים. כך הכריז אתר קמפיין המפלגה הליברלית. בתים נועדו לאזרחי המדינה ולא למשקיעים. לאחר מערכת בחירות צמודה, באביב האחרון המפלגה הליברלית הציגה בשקט בשקט את החוק החדש והמשמעותי, שאוסר על אזרחים זרחים לרכוש נדל”ן בקנדה

הצעת החוק באה בתגובה לתחושות פוליטיות רווחות, אולם נשמעה אבסורדית. כך אמר ג’קי צ’אן, מייסד ומנכ”ל חברת נדל”ן בייקר-ווסט בעיר ונקובר, שמשווקת דירות יוקרה במגדלי מגורים ברחבי קנדה. אמנם ונקובר וקנדה הן רב-תרבותיות, אולם קיימת תחושה כללית לפיה אסייתים, זרים ומהגרים מגיעים לכאן, קונים נדל”ן, זוללים את ההיצע וגורמים לעליות מחירים. מוסיף עוד צ’אן, שבעצמו נולד בהונג קונג והוא מתגורר בוונקובר כבר קרוב לשלושים שנה. מרבית הזרים שרוכשים נדל”ן אינם משקיעים ספקולנטים. אלה לדבריו מדובר רק במהגרים שקונים בתים כדי להתגורר בהם

מלבד זאת, מספר ממשלות מחוזיות שונות בקנדה כבר נוקטות בצעדים כדי לתת מענה למחירי הדיור הנוסקים. במחוז אונטריו שהוא הגדול בקנדה, הממשלה המקומית העלתה את המס על משקיעים זרים ספקולטיבים המשקיעים בנדל”ן, מעשרים אחוז לעשרים וחמישה אחוז. במחוז בריטיש קולומביה נקבע מס של עשרים אחוז על רוכשי בתים מחו”ל. ונדמה היה כי הצעדים הללו נושאים פרי – השקעות זרות בנכסי נדל”ן נפלו משיא של תשעה אחוזים ממכירות הנדל”ן למגורים ביוני אלפיים ושש עשרה לאחוז בודד ביוני שנה שעברה. זאת, לפי נתוני משרד האוצר של מחוז בריטיש קולומביה. אף יזם שפוי אפילו לא חשב על זה, אמר צ’אן. איזה הגיון יש באיסור הזה

עד אמצע שנה שעברה, המחירים ברחבי קנדה כבר החלו לרדת. אבל ביוני, בלי יותר מדי רעש, האיסור על קונים זרים אושר כחוק. למעשה, הוא חמק כמעט לחלוטין מהעין הציבורית, ואפילו מעיניהם של מומחי נדל”ן רבים. מה גם שטרודו ופוליטיקאים אחרים משום מה כמעט ולא התייחסו בפומבי לחוק מאז שנחקק, והוא זכה לכיסוי מועט באמצעי תקשורת המקומיים בקנדה

ייתכן כי הדבר נבע מכך שהחוק עורר טענות בדבר שנאת זרים. בזמן שמספר המהגרים לקנדה שובר שיאים – נתונים שפורסמו באוקטובר חשפו שמהגרים מהווים כעת כמעט רבע מהאוכלוסייה המקומית, כאשר הרוב המכריע מגיעים ממדינות הודו וסין. לדברי מספר וותיקים בענף הנדל”ן המקומי יש לכך קשר שמהגרים או משקיעים זרים ספגו הרבה מהאשמה למשבר הדיור ועליית המחירים, וזה היה נושא פוליטי גדול. כך אמר ברנדון אוגמונדסון, הכלכלן הראשי של איגוד הנדל”ן של מחוז בריטיש קולומביה. אך יש לזכור שמגיפת הקוביד חסמה כמעט לחלוטין, את הגישה לרכישת נדל”ן בבריטיש קולומביה על ידי משקיעים זרים. המחירים עדיין שברו שיאים חדשים, שכך שהוכח שהשחקנים הזרים אינם משמעותיים בשוק הנדל”ן המקומי. ולכן לאיסור החדש לא תהיה השפעה על הענף

בסוף שנה שעברה (שישה חודשים לאחר שהחוק נחקק) הממשלה הפדרלית פרסמה את התקנות לגבי אכיפת החוק והפטורים ממנו. למשל: החוק החדש אינו חל על בתי נופש באזורי קייט. בנוסף פטורים ממנו למשל רוכשי בתים בעלי מעמד של תושבים בקנדה, פליטים, זרים שנושאים לבני זוג קנדיים, אזרחים זרים שרוכשים בתים צמודי קרקע עם לפחות שלוש יחידות דיור. כמו גם סטודנטים זרים הלומדים בקנדה, ועוברים זרים בעלי רשיונות לעבוד בקנדה

יש הטוענים כי התקנות החדשות לא מספקות מענה הולם לדקויות החוק. אין בחוק החדש הבהרות משמעותיות. כך אומר סטיבן קריין, נשיא ומנכ”ל חברת סי.אי.אר.סי. שמייעצת לחברות בנושאי ניידות כוח אדם בשוק העבודה ורילוקיישן של עובדים זרים. משרדי תיווך טוענים כי חוסר הבהירות הזו גורמת בעצם לשיתוק בשוק. במקום למהר להספיק לקנות לפני כניסת החוק לתוקף, מרבית הקונים הזרים צפויים פשוט להמתין לתפוגת החוק בעוד שנתיים ימים. הלקוחות שלנו נמצאים בעמדת המתנה. כך אומרת ליזה קאופמן, מייסדת ושותפה במשרד התיווך סותביס אינטרנשונל רילטי בעיר מונטריאול שבמחוז קוויבק. לדבריה כאשר הלקוחות הזרים שומעים שאפילו המומחים בענף לא מצליחים להבין את החוק החודש, הם פשוט מעדיפים לוותר בעת הזו. קאופמן אומרת שרק לקוח בודד אחד שלה שהוא פנסיונר הגר בארצות הברית (ולא מוכן לחשוף את זהותו), הזדרז ורכש דירת נופש במונטריאול לפני כניסתו לתוקף של האיסור החדש – האוסר רכישת נדל”ן בקנדה על ידי זרים

בה בעת, בערים הגדולות של קנדה נרשמה ירידה במספר הקונים הזרים בשוק. באזור מטרו טורונטו למשל שיעור השתתפות הזרים בשוק הוא, לכל היותר בין שלושה אחוזים לשישה אחוזים. כך טוען קווין קריגר, נשיא מועצת ארגון חברות הנדל”ן של אזור טורונטו. בשיעור ההשקעה הנוכחית של זרים בנדל”ן המקומי, החוק החדש חסר משמעות אם מסתכלים על התמונה הגדולה של הענף, מוסיף קריגר

אבל כעת נראה כי קונים בינלאומיים חדשים לא ממהרים לשום מקום, ומוכנים להמתין עד לסיום תקופת האיסור בת השנתיים. פאולין אונגר ממשרד התיווך רויאל לפייג’ אדוונטג’ בעיר סמיתס פולס במחוז אונטריו, אומרת כי נרשם זינוק בפעילות הקנייה, לאחר הפרסום הראשוני בדבר החוק החדש בחודש אפריל. מאז, לדבריה, הלקוחות מחכים להנחיות, אבל לא קונים. זה במידה רבה מצב הנוכחי – והוא להמתין ולראות מה יקרה

Israel’s best revenge

In an email briefing this week, the English-language news platform Times of Israel declared: “UN releases 2nd damning report on Israel; real estate soars.”

These were two unrelated stories. The United Nations had unveiled another in its persistent condemnations of the Jewish state and, on a completely different issue, it reported that Israeli housing prices have spiked 19% this year over last – the largest jump in recorded history.

As curious as this combination of stories was, it could hardly compete with an adjacent mashup about two of Israel’s leading far-right politicians, Bezalel Smotrich and Itamar Ben-Gvir, the latter of whom, in an apparent effort at humanizing himself, appeared on a cooking program: “Ben-Gvir stuffs peppers and Smotrich proposes legal reforms.”

But, returning to the first items. The connection between UN condemnation of Israel and soaring real estate prices in Israel may be remote but perhaps not random. In any country, high real estate prices indicate a demand for housing that is larger than the supply, a situation due in part to rising economic prosperity (which is not generally shared equally, it should be said, and is too complex to fully discuss in this space).

The larger issues, for our purposes, are the curious parallels between this fact and the accompanying story, about yet another of the UN’s broadsides against Israel. Late last week, a report by the United Nations Independent International Commission of Inquiry on the Occupied Palestinian Territory declared that Israel’s occupation of the West Bank is illegal. Not a surprise considering the commission’s mandate, to say the least. Leaving aside whatever legitimacy that investment of resources may or may not have on the ground, it is safe to say it will have little impact on most Israelis beyond a déjà vu. UN condemnations against Israel come fast and furious.

In their 2009 book Start-up Nation: The Story of Israel’s Economic Miracle, Dan Senor and Saul Singer argue that Israel’s economic miracle is not despite the external and internal challenges the country and its people have faced but, to a large extent, because of them. Political and economic isolation bred a degree of self-sufficiency. Military and terrorist threats demand enormous investments, which have had the largely unintended consequence of building a range of high-tech and other industry sectors. The imposition on young adults just out of high school with life-and-death decision-making authority accounts in part for the risk-taking that drives Israel’s entrepreneurship.

On a daily basis, Israelis may not make the connection between their broad economic successes and the incessant rhetorical assaults it receives from the UN and self-appointed arbiters of righteousness worldwide. Even in times of war and other existential threats, Israelis have traditionally continued building their individual and collective futures. What is more, they are consistently ranked in surveys and studies as among the world’s happiest people.

Fighting inflation and inequality, resolving the ongoing conflict, addressing infringements of human rights and all of the other challenges facing Israel must be addressed – and, in the seemingly endless successions of national elections the country is mired, there is no shortage of inventive and outlandish suggestions for resolving every issue.

There is a saying: living well is the best revenge. The world, including the world’s ostensible parliament, can rail all it likes. We should not ignore criticism. But we should celebrate the achievements that others ignore or defame. The arrows aimed at Israel, whether we or the slings that shot them like it or not, seem to strengthen rather than weaken the resolve of its people.

Recalibrating our life route

In the summer, we read through Torah portions that sound like very weird vacation routes. As a Shabbat regular joked during our livestreamed service, it sounded like the old-fashioned CAA TripTiks.

In the days before GPS or MapQuest, you went to your local automobile association’s shop. A travel agent would hand you tour books for wherever you were traveling and create a personal set of maps, with highlighted routes, for your journey. With lots of tips for where to stop, eat and how to use your sightseeing time along the way, it was pretty useful. I used those tour books in years past, but my family eschewed the TripTiks; my parents insisted we could read maps on our own.

Considering the long list of places that the Israelites went during their 40 years in the wilderness, it could be compared to a family summer vacation gone wrong. Rather than the fastest, most direct route between two points, the Israelites wandered. In fact, it was their behaviour and relationship with G-d that had gone wrong. This exile and wandering was very much about the journey. In Numbers 32:13, it says: “The Lord was incensed at Israel and for 40 years He made them wander in the wilderness, until the whole generation that had provoked the Lord’s displeasure was gone.”

We often talk in platitudes, like “life’s a journey, not a destination,” but let’s be honest. Most of us want to get places in life – accomplish things and do things properly. We might enjoy hiking or meandering down country roads, but most of us don’t want to see our whole lives as a lot of meaningless wandering.

This issue hit home for me in my recent studying of Tractate Yoma, which is all about how Yom Kippur works. Towards the end of the tractate, on page 86A, the rabbis discuss repentance and the notion of “hillul Hashem” or “desecrating the name of G-d.” Their explanations don’t seem direct at first. Rav suggests it’s like when a public figure, such as him, goes to the butcher, takes meat and doesn’t pay immediately, thus setting a bad example. Rav Yohanan suggests that, if one walks a distance without Torah or tefillin, it indicates a lack of appropriate respect for the Divine.

The tractate continues with when someone’s friends are embarrassed by his reputation, and other examples. Then, finally, a really difficult one: “But one who reads Torah and learns Mishnah and serves Torah scholars, but his business practices are not done faithfully and he does not speak pleasantly with other people, what do people say about him? Woe to so-and-so who studied Torah, woe to his father who taught him Torah, woe to his teacher who taught him Torah. So-and-so who studied Torah, see how destructive are his deeds and how ugly are his ways.” (Tractate Yoma 86a)

There it is, the person who disgraces G-d’s name and struggles when seeking repentance on Yom Kippur. This is because, despite a clear road map of how to behave, he got very lost on his way.

All of the examples touch on how we behave in community, and how it reflects on us and affects others. Shaming oneself or harming others disgraces G-d’s name because, well, we’re all made in G-d’s image. We should know better.

Many of us are still taking summer adventures, but it was helpful for me to read about finding one’s way more existentially, and to consider Yom Kippur. It had remarkable relevance to something else that happened.

Recently, we were involved in what would have been a big real estate purchase for our household. My kids and husband were very excited. We made tons of plans and, like the careful tourists we are, we had the routes on our “roadmaps” highlighted. We knew which steps we had to get through, and how to proceed. This was to be our summer adventure.

However, the experience proved far more challenging than usual – and no map would have helped. In the end, we learned that the seller’s finances were so tangled and she owed so much money that the sale couldn’t go through. Like the story in Tractate Yoma, it felt embarrassing and upsetting. It’s hard to see a person fall off the path that most of us expect to take.

We don’t think of closing an open construction permit or paying property tax bills as being central to our life journeys. Yet, just like the poor behaviour that caused G-d to get angry at the Israelites, sometimes our missteps cause a lot of misery down the line, and to other people.

Being an upstanding person, who promptly pays bills and deals with the chores of adulthood, doesn’t just reflect on one’s own character. As the rabbis pointed out, behaving properly avoids embarrassing others or setting a bad example. It reminds us to talk about “Torah,” or generally upright things. We should apply what we learn – to behave kindly and ethically towards others all the time.

When someone doesn’t do this, it’s not just an issue of seeking individual repentance and everything is fixed. The ramifications go beyond an individual’s bad behaviour. It turns out that not paying taxes or taking care of household maintenance affects many others nearby in a community.

When this failed real estate deal happened, it wasn’t our fault. It felt, I explained to my parents, like we’d put our car in a parking lot with an invisible sinkhole. When the sinkhole opened up, all the cars, including ours, fell in. When we got to the (imagined) parking lot, all was lost, but there was nothing we could have done. We couldn’t have known that this experience would derail us from our journey.

I can’t lie. Being thrown off the highlighted route was disconcerting. I kept thinking about how the car’s GPS voice says “recalculating” when we’re driving and get lost. It’s taken me nearly a week to process the failed home purchase. Now, we must create a new metaphorical summer destination, with fun activities for our kids.

We can’t always control our path. Maybe that’s why those platitudes mention “the journey” instead. While we focus on our destination, the lake or camping or a staycation, it’s so important to think about how we behave and live along the way. Our actions can affect everybody.

I took a long walk with my dog on Shabbat, and spoke with three separate neighbours. They all needed the company and the conversation. Was this one of my new stops, on an entirely different path?

The Israelites wandered 40 years to get to the Promised Land. Sometimes, the things we do along the way are the most important part after all.

Joanne Seiff has written regularly for CBC Manitoba and various Jewish publications. She is the author of three books, including From the Outside In: Jewish Post Columns 2015-2016, a collection of essays available for digital download or as a paperback from Amazon. Check her out on Instagram @yrnspinner or at joanneseiff.blogspot.com.

Real estate in time of COVID

Michael Geller at the groundbreaking of ConWest’s IRONWORKS development in 2017. (photo from Michael Geller)

The COVID pandemic and the months of social isolation it created will have impacts on real estate prices, urban design and human behaviours, says a local expert. But the changes are not likely to be revolutionary so much as accelerate trends already underway.

Michael Geller, an architect, planner, real estate consultant and property developer, spoke to the Temple Sholom Men’s Club in a virtual event via the meeting platform Zoom May 25. (For more on the club, click here.) Geller is also adjunct professor in Simon Fraser University’s Centre for Sustainable Community Development and a longtime leader in Jewish communal organizations. His topic was Real Estate in the Era of COVID.

“Housing sales are down significantly and are as low as they have been in recent memory,” he said. Wages have been dramatically impacted for an enormous number of individuals and household debt is increasing significantly. Many renters are unable to meet their payments.

Housing sales are affected by the obvious issues of economics, but also because buyers and sellers are reticent about the physical interaction required in the process of viewing potential homes. Sales have not entirely collapsed, though, he noted.

“There are still some bidding wars for more affordable condos, priced under $700,000,” said Geller, adding: “Can you imagine 30 years ago being told that affordable condos would be under 700,000? It just shows you what has happened to our market in recent years.”

While sales are down, there has not been a significant increase in the supply of either listings or new homes coming to market, he said. “So, at the moment, we aren’t seeing the dramatic drop in prices that many assumed, myself included, would occur.”

What may occur is a stalling of new construction because lenders are cautious. “They don’t want to lend money for anyone to buy land at the moment,” he said. “This is a significant factor.”

While there were many years when there was almost no purpose-built rental housing created, this has shifted, with about 4,000 new units this year in the city proper and 9,300 in Metro Vancouver. This supply, combined with the economic challenges brought about by the pandemic, have had impacts on rental rates. “For the first time in a long time, we are starting to see a softening of rent,” he said.

Foreign investment has been credited with playing an outsized role in property values in recent decades and some commentators speculate that buyers may be “circling like vultures” in the event of comparative real estate bargains in British Columbia, he said.

Geller noted the opposite could occur, however, as the market softens. “Some of the people who came, especially from mainland China but also Hong Kong and Europe, might actually divest themselves of their investments and pull out of the Vancouver market,” he said.

International events will also likely play a role. Uncertainty and upheaval around changes in China’s governance of Hong Kong could make Canada very appealing, especially to the 300,000 residents of Hong Kong who have Canadian citizenship.

“We have a high level of personal safety and, when you think about it, that is one of the most important considerations,” he said. “You can have all the money in the world but if you don’t feel safe in your home at night, you may not necessarily stay in that home.”

British Columbia’s recognized success in dealing with the pandemic has enhanced its international image. “As we start to focus more and more on health issues, that cannot be ignored,” he said.

Foreign investment in Vancouver has dropped significantly since the implementation of the foreign buyers’ tax.

“Will those foreign buyers come back, even if they have to pay 20% premium?” Geller asked. “If they don’t come back, and if that means local developers decide not to build, whether it be rental or condominiums, and we start to see significant unemployment of all those construction workers … then it may well be that the government says, you know, this is a difficult situation, these are unprecedented times and maybe they’ll just decide that, for the next two years, the foreign buyers tax will be reduced to five percent rather than 20% in order to stimulate the economy.”

On the commercial real estate front, the experience of working from home may change our relationship to the office. If people continue working remotely, that could reduce demand for office space. On the flip side, new ideas of personal space and social distancing could mean that people come to expect fewer workers in more space, thereby increasing demand.

If more people do opt for remote work options, some may choose to move to more affordable and remote locations. Home design might adapt to include formal workspaces so that people aren’t using kitchen counters as desks. Condo towers and apartment buildings might opt for hotel-style shared business centres rather than spas. They may move toward more “touchless tech” – a familiar example being the Shabbat elevator.

As stores reopen, retailers may see a decline in shoppers, but Geller suspects that warehouse space is headed for a bull market. “As more and more people are buying online, there is a need for more and more warehouse space to store all this product before it’s delivered,” he said. “This applies not just to clothing and giftware, it applies to food and other goods that are stored in cold warehouses.”

Looking at social changes that have resulted from pandemics in previous centuries, Geller said, “One of the things that came out of [earlier pandemics] was an appreciation of the need for more parks and green space throughout the cities. Central Park in New York, that was created by the New York City Board of Health because of the belief that this would lead to improved human environmental health for everybody in the city. In most European cities and many other American cities, large parks and green networks were created to help people lead healthier lives.”

Improved sanitation, water supply and sewage treatment systems were also at least partly a result of these catastrophes. Home design changed, including the advent of sleeping porches, based on the understanding that fresh air was preferable to stuffy interiors. The modern bathroom, including the proliferation of white tiles that both made it easier to clean and added to the perception of sterility, emerged. Wooden toilet seats, which were the norm, were replaced by plastic ones.

“The powder room became a creation in a larger house because the man who came to deliver the coal or to deliver the ice, you didn’t want them going through your house using your bathroom, so powder rooms became popular,” he said.

Though he had plenty of ideas, Geller was emphatic that he didn’t really know what the future holds. But he has some confidence about a general forecast.

“Often,” he said, “pandemics and similar sorts of events accelerate changes that were already happening.”

Historic JCC-Fed agreement

A rendering of the development that is planned to replace the current Jewish Community Centre of Greater Vancouver. (image from JCCGV)

A recently signed agreement is a significant next step in the largest infrastructure project in the history of British Columbia’s Jewish community. The deal is expected to create a new Jewish community centre, as well as at least 300 rental housing units and larger, renewed facilities for many communal institutions, replacing the existing, almost 60-year-old community centre.

A memorandum of understanding between the Jewish Community Centre of Greater Vancouver (JCC) and the Jewish Federation of Greater Vancouver was signed last month. The agreement will likely see the land owned by the JCC transferred to a new community-wide agency. According to a joint statement by the two organizations, the proposed new 200,000-square-foot “recreational, cultural and community centre [will include] new childcare spaces, more services for seniors, an expanded space for the Vancouver Holocaust Education Centre, a new theatre and more.” At least 15 not-for-profit community organizations are anticipated to be housed there, as well as updated and enlarged facilities for arts and culture, aquatics, and fitness programs. Mixed-use rental housing units included in the plan are expected to be offered at or below market value and be open to everyone.

The project will advance based on a collaborative fundraising initiative. A campaign goal has not been announced.

“This agreement is an important initial step toward acting upon the community’s vision for a revitalized JCC that would become a legacy for the Jewish community and the city,” Salomon Casseres, president of the JCC board, said in the statement. “Our board is excited to partner with Jewish Federation. We believe that this collaboration puts the project on a strong foundation for success, from a community, financial and governance perspective.”

“An opportunity like this comes along perhaps once in a generation, so we are very proud to be working closely with the JCC on this historic project,” Alex Cristall, Jewish Federation’s board chair, said in the statement. “Jewish Federation takes a broad, long-term view of the sustainability, growth and evolution of the local Jewish community, and we believe that this project will create a strong core that will ultimately allow us to increase our reach and our impact.”

Ezra Shanken, chief executive officer of the Jewish Federation, told the Independent that the collaboration is a “big win” for the community.

“Federation has always been a proponent for the concept of working together on projects that have an impact that’s beyond the reach of one agency and we are thrilled that the JCC agrees with us that this is one of those projects,” he said. “It absolutely should be common in all cities.… For me, it’s best practice.”

The new JCC will strengthen the entire community, he said, adding that the impacts will reach far beyond the Oakridge neighbourhood.

“We are not just creating a strong future for that 41st and Oak corridor, the Vancouver Jewish community, but I believe we’re creating a strong future for the community across the Lower Mainland as a whole,” Shanken said, expressing his gratitude to the JCC and its leadership.

“I think the JCC has shown immense foresight and courage in coming together with us, to have the openness to work through the challenges and opportunities that exist in partnership, and I believe that this partnership will glean really great results for the Jewish community as a whole,” he said.

Eldad Goldfarb, executive director of the JCC, said working together hand in hand is the best way forward and the partnership is a natural one. The collaboration between the JCC and Federation is the largest partnership, but is part of a broader engagement process, he added.

“The master planning process of this legacy community project has involved an extensive engagement effort by the JCC, reaching out and having conversations with more than 30 Jewish community organizations, many stakeholders, donors and community members,” said Goldfarb. “The JCC, as we know it today, is home to 15 different Jewish community organizations and the new redevelopment might increase these collaborations opportunities.”

Discussions about the partnership between the two organizations have always been very collaborative, open and in good faith, Goldfarb said.

“This project is about creating a JCC for the future of the community, with more and better childcare, seniors, wellness, arts, culture and education state-of-the-art spaces, but is not limited to only that,” he said. “Our vision is to create an innovative community site which will include a brand new J, as well as a welcoming and collaborative home for many other community organizations and, of course, the much-needed large rental affordable housing towers.”

Vancouver City Council unanimously approved the JCC site redevelopment plan in September 2018. Several major steps remain in the design and planning process, as well as the raising of the millions of dollars required to complete it.

מכבסת כסף מהמובילות בעולם

(Wikimedia)

קשה להאמין אך העיר היפה שאנו גרים בה ונקובר זוכה בימים אלה לכותרות גדולות בעולם כולו. אך זאת לא מהסיבות הנכונות. בימים האחרונים פורסמו נתונים קשים כל כמות הכספים האדירה המולבנת בעיר ובשאר רחבי מחוז בריטיש קולומביה. חומר למחשבה מעמיקה.

שורה של חקירות שהוזמנו על ידי ממשלת בריטיש קולומביה בראשות הפריימר, ג’ון הורגן, החליטה לבדוק לעומק את פרשות הלבנת הכספים, מקלט מתשלום מיסים ומקום להפקדת מזומנים ללא זהות, המתרחשות בוונקובר ובאזור מסביב. שרת האוצר בממשלתו של הורגן פרסמה לאחרונה דוחות שחשפו את ממדי התופעה המדגיאה הזו, שמשום מה בתקופת השלטון של המפלגה הליבראלית היא הושתקה. אך הממשלה בראשות המפלגה הדמוקרטית החדשה החליטה לשנות כיוון לעסוק בתופעת הכסף השחור כאן.

לפי ממצאי הדוחות בשנה שעברה לפי הערכה הולבנו באזור ונקובר למעלה משבעה מילארד דולר. מרבית סכום (למעלה מחמישה מיליארד) הושקע בנדל”ן. הדבר הביא לפי הערכה לעלייה של יותר מחמישה אחוזים במחירי הנדל”ן אשתקד. לא פלא שבוונקבור עצמה מחירי הנדל”ן עלו ביותר משבעים אחוז בחמש השנים האחרונות.

הממצאים המדהימים של הדוחות הממשלתיים ממחישים כיצד זרם מזומן רב להלבנה בבתי קזינו השונים, רכישת מכוניות ותכשיטים יקרים וכמובן לענף הנדל”ן.

להלן מספר ממצאים מהדוחות: נתח כזה של עסקאות הוא גדול מספיק כדי להביא להשפעה ניכרת על מחירי הנדל”ן. ההערכה היא כי הכסף המלוכלך גרם לעלייה משמותית של הנדל”ן בריטיש קולומביה. למשל מחירי הבתים עלו בשל כך מכארבעה חוזים לשבעה וחצי אחוזים בממוצע.

דיווחים קודמים של הממשלה גילו כיצד בתי קזינו במשך שנים קיבלו מיליוני דולרים במזומן, דחוסים לעתים קרובות בשקיות ובמזוודות של הוקי. לאחרונה פורסם איך השוק אפור משגשג ביצוא מכוניות יוקרה מונקובר לסין. זאת תוך קבלת מיליוני דולרים של החזרי מס מכירות רכבים לקונים בחו”ל. אבל כל אלה לא מגיעים אפילו קרוב למה שקורה בתחום הנדל”ן. מדובר מגזר שעל פי הערכות מהווה כשליש מהתוצר המקומי הגולמי של קולומביה הבריטית. הוא בעצם הדלק של הכלכלה המקומית.

לפי הערכות בממשלת המחוז למעלה ממאתיים מיליארד דולר הולבנו באזור ונקובר בעשרים השנים האחרונות. מרבית הכסף השחור הושקע בנדל”ן כאשר אחד מכל חמישה בתים נרכש במזומן, ולנכסים רבים אין זהות ברורה מי בעליהם. לפעמים למעלה מעשר דירות נרכשו עת ידי אותו גורם בבניין מגורים אחד. ידוע למשל על מקרה בו “סטודנט” רכש חמש עשרה דירות באותו בניין, תמורת כשלושים מיליון דולר. בעלי נכסים רבים פורעים את המשכנתאות שלהם מהר מאוד, יש בעלי נכסים שמחזיקים בעשרות משכנתאות בו זמנית.

על פי הדוחות של ממשלת מחוז בריטיש קולומביה: ונקובר רבתי הפכה למכבסת כספים של הפשע המאורגן בו שותפים גורמים זרים, כולל קרטלי סמים של מקסיקו, גורמי פשע מאורגן מאירן (כולל ארגון החיזבללה כפי שכבר פרסמנו) ומסין. האזור רכש לעצמו מוניטין שאין להכחישו כמקום נוח להלבנת הון, סחר בסמים והפקדת מזומנים בהיקף גדול.

הממשלה המחוזית מתכננת להקים מרשם ציבורי של בעלי קרקעות במהלך השנה, כדי לדעת בוודאות מי עומד מאחורי הנדל”ן היקר באזור כולו. במקביל הממשלה ממשיכה להפעיל לחצים על הממשלה הפדרלית לקבלת משאבים משמעותיים, להילחם בהון השחור. וכן להתקין חדשות כדי לפקח טוב יותר על עסקאות במזומן ועל פעילויות חשודות. לדברי שרת האוצר והיועץ המשפטי לממשלה החגיגה הסתיימה מבחינת אלה שנערכים להמשיך ולהלבין כספים כאן, באמצעים השונים שעמדו בידיהם עד כה.

העיר חמישית היקרה בעולם

ונקובר העיר חמישית היקרה בעולם מבחינת מחירי דירות ברמה הגלובלית. (Mac9)

חברת הנדל”ן סי.בי.אר.אי פירסמה את הדוח השנתי שבדק את שוקי הנדל”ן בשלושים וחמש ערים לשנה הנוכחית. אסיה בראש הנכסים היקרים כשהונג קונג במקום הראשון שנה חמישית ברציפות, סינגפור שנייה ושנגחאי שלישית. ניו יורק היא העיר היקרה ביותר לשכירות.

אסיה שלטה ברשימה של שווקי הנכסים היקרים ביותר בעולם: אחרי הונג קונג סינגפור במקום השני ושנגחאי במקום השלישי. על פי הדוח המחיר הממוצע של בית בהונג קונג בשנה זו הוא יותר ממיליון ומאתיים אלף דולר. הביקוש הגבוה וההיצע המועט העלו את מחירי הנדל”ן לרמות בלתי אפשריות בשנים האחרונות. ולכן ישנן תכניות ליצירת אי מלאכותי בעלות שמונים מיליארד דולר אשר אמור להקל מעט על מצוקת הדיור.

הערים הסיניות שנזן ובייג’ין נכנסו גם הן לרשימת עשר הערים היקרות ביותר השנה, והגיעו למקומות החמישי והתשיעי בהתאמה. ונקובר בה המחיר הממוצע של בית מגורים עומד על שמונה מאות ושישה אלף אלך דולר – היא העיר הצפון אמריקאית היקרה ביותר במובן זה, והרביעית בסך הכל בעולם. לוס אנג’לס וניו יורק נמצאות גם הן בעשירייה הראשונה. לונדון שהגיעה למקום השמיני ברשימה היא העיר היקרה באירופה. קונים פוטנציאליים בבירת אנגליה יצטרכו לקחת בחשבון הוצאה של ששת מאות ארבעים ושבעה אלף דולר בשנה זו. הערים הזולות ביותר לרכישת בית שנסקרו היו: איסטנבול, הו צ’י מין סיטי ובנגקוק. הערים שראו את העלייה החדה ביותר במחירים הן: ברצלונה, דבלין ושנגחאי.

בכל הקשור לשוק השכירות העיר היקרה ביותר היא ניו יורק, בה שכר הדירה בממוצע הוא אלפים שמונה מאות ארבעים וארבעה דולר (לחודש). אבו דאבי והונג קונג הן שתי הערים היקרות ביותר הבאות, עם שכר דירה ממוצע של יותר מאלפיים ושבע מאות דולר. העלייה החדה ביותר בדמי השכירות לעומת שנה שעברה נרשמה דווקא בליסבון, בה המחירים עלו ביותר מעשרים אחוז. הערים הזולות ביותר להשכרת דירה הן: בנגקוק, איסטנבול ומונטריאול (אם כי מידע במדד זה לא היה זמין עבור חמש ערים שונות).

ככלל אנחנו רואים שהעלייה במחירי הבתים מאיטה בעודנו נעים אל עבר סופו של מחזור נכסי ארוך. כך אמרה ג’נט סיבריטס, ראש מחלקת מחקר של סי.בי.אר.אי בריטניה. לדבריה אנו מצפים ששיעורי הרבית העולים ישפיעו על ערים בארה”ב. ואמצעי הקירור השונים ישפיעו אל האזור הפסיפי-אסייתי.

להלן מחירי דירות ממוצעים לפי דוח החיים הגלובליים: במקום העשירי פריז כשהמחיר עומד על כשש מאות עשרים ושישה אלף דולר (מדובר על התייקרות של תשעה אחוזים בשנה האחרונה). במקום התשיעי בייג’ינג שהמחיר עומד על שש מאות עשרים ותשעה אלף דולר. במקום השמיני לונדון שהמחיר עומד על שש מאות ארבעים ושבעה אלף דולר. במקום השביעי ניו יורק שהמחיר עומד על שש מאות שבעים וארבעה אלף דולר. במקום השישי לוס אנג’לס כשהמחיר עומד על שש מאות שבעים ותשעה אלף דולר (מדובר על התייקרות של שישה וחצי אחוזים בשנה האחרונה). במקום החמישי שנזן כשהמחיר עומד על שש מאות ושמונים אלף דולר. במקום הרביעי ונקובר כשהמחיר עומד על שמונה מאות וחמישה עשר אלף דולר. במקום השלישי שנגחאי כשהמחיר עומד על שמונה מאות שבעים ושלושה אלף דולר (מדובר על התייקרות של אחד עשר אחוז בשנה האחרונה). במקום השני סינגפור כשהמחיר עומד על שמונה מאות שבעים וארבעה אלף דולר. ובמקום הראשון הונג קונג כשהמחיר זהה – שמונה מאות שבעים וארבעה אלף דולר.

פורום הישראלים בקנדה

פורום אתר תפוז (בבעלות חברת אורנג’ הולדינגס) עבור הישראלים בקנדה ממשיך להיות עמוס בשאלות רבות, ובמידע רב הנדרש עבורם. כיום 15,309 איש עוקבים אחר נעשה בפורום. תפוז מפעילה בנפרד פורום עוברים לקנדה שעוסק בענייני הגירה. כיום 11,369 איש עוקבים אחר הנעשה בפורום הזה.

לפי תפוז הפורום עבור ישראלים בקנדה הוא “הבית לישראלים הגרים במדינה השנייה בגודלה בעולם, למי שמעוניין לדעת על החיים כאן, ולאלו שבדרך. זה המקום ליצירת קשרים ומתן מידע לישראלים הרבים החיים ברחבי קנדה. מסעדות, עבודה, מגורים ובילויים – הבמה פתוחה לכל נושא שמעניין אתכם ויהפוך את הפורום והחיים פה ליותר מעניינים. לאלו מכם שנמצאים בדרך, בחבלי ההגירה לקנדה, אנחנו מבקשים תשעיינו במאגרי הקישורים, המאמרים ובדף השאלות הנפוצות ותבדקו שם את המידע, כיוון שאם שאלתכם כבר נענתה שם, תקלו על הפורום מחזרה על עצמו. הפורום הזה ששואף לתמוך בקהילה גדולה של חברים, מבוסס על סובלנות ועזרה הדדית, וכמה דברים אינם מקובלים בו: אין כאן מקום לניגוח בנושא השהייה בחו”ל, לא יתקבלו כאן הטפות מוסר. הודעות מעין אלה, ובמיוחד אם יכתבו בשפה בוטה – ימחקו בשלב ראשון ויחסמו בשלב השני. התקפות אישיות על גולשים או חשיפה של פרטים אישיים על גולשים ע”י גולשים אחרים, לא יתקבלו כאן. הודעות כאלה ימחקו וכותביה יחסמו. הפורום פתוח לכל הגולשים המעוניינים להשתתף בו ולכולם ניתנת זכות ביטוי שווה. הודעות המשתיקות גולשים אחרים מכל סיבה אף הן אינן רצויות כאן. יש להקפיד על התייחסות בכבוד לכל משתתף/ת בפורום, ללא התבטאויות פוגעות במזיד, קללות וכדומה. נא לשמור על שפה נקייה ונעימה בפורום. כמו בכל קהילה, גם כאן יש מקום לידיונים וחילוקי דעות. אנא שמרו על דיון ענייני ובוגר. השתדלו לנסח את דעותכם בצורה סובלנית, תרבותית, חיובית ובונה, גם כשאתם נסערים”.

בין השאלות שהועלו לדיון בפורום לאחרונה: היבטים פסיכולוגים בגידול ילד מחונן, הגירה לקנדה, מעבר לארה”ב, מחפשים ספרים ישראלים בוונקובר, כיצד ניתן לצפות בערוצים ישראלים בחו”ל, רואי חשבון בטורונטו, ספרי ילדים ונוער מחפשים בית חם, מה דעתכם על הילודה בקנדה, הבדיקות הבטחוניות לקבלת כרטיס פי.אר, שבוע בטורונטו עם הרכב – היכן מומלץ לשהות, הוצאת רישיון נהיגה, האם יש מגבלות גיל להגירה, המלצות על סוכן נדל”ן במונטריאול, ישראלים בקולונה, המנטליות בקנדה, בית ספר יהודי בטורונטו, לימודי פסיכולוגיה בקנדה, האם יש סיכוי ששער הדולר הקנדי ירד, דמי ניהול בבניינים, מס על הכנסה, אתר לחיפוש דירות להשכרה, יציאה מישראל עם דרכון זר, מערכת הבריאות הציבורית בקנדה, מיסוי כפול וביטוח לאומי, מכירת בית בישראל, אפשרות לרילוקיישן ועוד.

אתר תפוז מפעיל גם פורום להשקעות נדל”ן בקנדה. מדובר בפורום חדש יחסית שנפתח ביולי אשתקד, ומספר העוקבים שלו עומד על 1,241 איש. בין השאלות שהועלו לדיון בפורום זה: חוזה שכירות אחיד בטורונטו, משקיעים זרים בנדל”ן בטורונטו, קניית בית והשכרה לדיירים, הזדמנויות להשקעה, עתיד בקנדה, השקעות בקנדה לא מובילות לאזרחות קנדית, מה העדיפות של קנדה על ארה”ב, השקעה של אזרח קנדי, מה התשואה שאפשר להשיג על נדל”ן בקנדה, האם יש הגירה חיובית כל כך שמצדיקה השקעה בנדל”ן, האם המיסוי של 15% על השקעות בנדל”ן לזרים לא מוחק את היתרון, קרן פנסיה קנדית תסכים להתחייב לאזרח ישראלי לפנסיה, מה דין הבנקאות בקנדה בייחס לתיירים, כיצד מובטחת ההשקעה על שם המשקיע ובאיזה אופן כדאי להשקיע בקנדה.