Skip to content

Where different views on Israel and Judaism are welcome.

  • Home
  • Subscribe / donate
  • Events calendar
  • News
    • Local
    • National
    • Israel
    • World
    • עניין בחדשות
      A roundup of news in Canada and further afield, in Hebrew.
  • Opinion
    • From the JI
    • Op-Ed
  • Arts & Culture
    • Performing Arts
    • Music
    • Books
    • Visual Arts
    • TV & Film
  • Life
    • Celebrating the Holidays
    • Travel
    • The Daily Snooze
      Cartoons by Jacob Samuel
    • Mystery Photo
      Help the JI and JMABC fill in the gaps in our archives.
  • Community Links
    • Organizations, Etc.
    • Other News Sources & Blogs
    • Business Directory
  • FAQ
  • JI Chai Celebration
  • [email protected]! video

Search

Archives

Recent Posts

  • Joseph Segal passes at 97
  • JFS reflects on Segal’s impact
  • Segal valued Yaffa’s work
  • Broca’s latest mosaics
  • Stand for truth – again
  • Picturing connections
  • Explorations of identity
  • Ancient-modern music
  • After COVID – Showtime!
  • Yosef Wosk, JFS honoured
  • Reflections upon being presented with the Freedom of the City, Vancouver, May 31, 2022
  • Park Board honours McCarthy
  • Learning about First Nations
  • Still time to save earth
  • Milestones … Chief Dr. Robert Joseph, KDHS students, Zac Abelson
  • The importance of attribution
  • מסחר עולמי
  • New havens amid war
  • Inclusivity curriculum
  • Yom Yerushalayim
  • Celebrate good moments
  • Father’s Day ride for STEM
  • Freilach25 coming soon
  • Visit green market in Saanich
  • BI second home to Levin
  • Settling in at Waldman Library
  • Gala celebrates alumni
  • Song in My Heart delights
  • Bigsby the Bakehouse – a survival success story
  • Letters from Vienna, 1938
  • About the 2022 Summer cover
  • Beth Israel celebrates 90th
  • Honouring volunteers
  • Race to the bottom

Recent Tweets

Tweets by @JewishIndie

Tag: mortgages

Mortgage industry’s future

Mortgage industry’s future

(photo by Nick Youngson / Alpha Stock Images)

The next decade is going to see an evolution in how Canadians obtain mortgages. These shifts will transform the experience for both the mortgage professional and, more importantly, the borrower. Here’s where things are now and what I foresee.

The mortgage industry

A borrower can go to three sources to get their mortgage: account managers at banks, mortgage specialists at banks and mortgage brokers. (I use “bank” as a catchall for financial institutions, including credit unions and trust companies. Financial planners are not included because they represent such a small slice of the pie and refer files to mortgage specialists.)

Employees, particularly account managers, are a bank’s frontline team for mortgages. These salaried employees get incentives if they hit sales targets, but they are, by definition, jacks-of-all-trades. They help with a client’s routine banking needs, open investment accounts, provide general advice and also write mortgages.

Because mortgages are complex, account managers are encouraged (and often required) to send their mortgage applications to a mortgage specialist. This is good policy, because it is best to have an expert eye review something as significant as an average family’s most significant investment and the average bank’s bread-and-butter. Also, because there have rightly been many – one expert told me there was a total of 168 – new rules since the 2008 financial crisis, it has become increasingly difficult to “dabble” in mortgages.

Given these developments, a consumer would be wise to trust the most important financial transaction in their life to a professional who has expertise in a single field, rather than a generalist who is doing mortgages off the side of their desk.

Of course, every bank employs a network of mortgage specialists, with each bank investing varying amounts of resources into training. Still, a mortgage specialist is just that: a bank employee who specializes in mortgages.

Most banks’ mortgage specialists are commission-based and can make a good living from their work. But remember: bank specialists work for the bank, not for you. (They also don’t require a licence or any accreditation to write up your mortgage application.)

Mortgage brokers are independent professionals whose unique responsibility is finding the ideal financial solution for each client, not whatever rate or product their bank is pushing on any given day.

A mortgage broker is a professional who has successfully completed an educational process, passed an exam and undergone comprehensive assessments, including biannual criminal background checks. Additionally, continuing education is required to ensure that mortgage brokers remain informed of the latest developments in this ever-changing industry. Mortgage professionals at the banks, however well-intentioned or however closely they follow the business pages, have no such requirements.

It is commonly said that a mortgage broker “shops around” for the best rate. This is partly true, but there’s more. Brokers know the rates and conditions of every lender. What we do with that information is tailor each client’s need with rate and product choices, allowing them, with their mortgage broker’s guidance, to make the most informed, appropriate decision for what best suits them.

For example, a broker might recommend a more flexible mortgage product with a slightly higher-than-base rate versus a lower rate with restrictions. This is crucial because, again, everyone’s case is unique. Circumstances change. Relocation is sometimes unavoidable.

Even better: for most mortgages, a mortgage broker’s service is provided at no cost to the borrower. Brokers earn their keep from the lender that finances the borrower’s mortgage.

Where is industry headed?

Account managers at banks will continue to write mortgage applications because this remains an efficient use of the bank’s resources. The banks have been building increasingly sophisticated mortgage application platforms for their mortgage specialists and account managers to use. These easy-to-use apps are straightforward and allow their employees to quickly and efficiently pull together all of the necessary information to verify credit data and employment, assess risk and review the property, all at the click of a few buttons.

The banks built these systems so that employees with less expertise (and lower salaries) can replicate or reduce the work of more highly trained professional staff. And, since mortgage specialists are largely commission-based, it seems to me that banks will increasingly depend on salaried individuals who read from their computer screen while dealing with mortgage-seekers.

The obvious issue with an account manager reading off a screen is that, at any point in time where real advice is required, the bank employee will not have the training or experience to provide it.

There is, of course, still currently a place for bank specialists. The best of them can and do give the best service possible to their clients.

My prediction is that the mortgage specialist role will be curtailed until only a few high producers remain. Banks will probably continue to make it easier for mortgage specialists to do their jobs, allowing them to take on more files and the best will grow and the worst will drop off.

Don’t misunderstand me. There is a place for technology, obviously, in the process. In fact, mortgage brokers, by necessity, are entrepreneurial

and resourceful, and have created economies of scale, processing documentation and applications more efficiently than ever. For instance, my team and I have automated the process of 70-plus internal steps per client throughout the mortgage process, streamlining everything for ourselves so that our clients can benefit from the most comprehensive and individualized experience we can offer. This involved a lot of time up-front, but it means that our clients receive the service they want, tailor-fit to their specific needs.

My prediction for mortgage brokers is that there will be a culling of the herd, just like with mortgage specialists. A broker, and any consultant in this day and age, needs to innovate and use the newest technologies to stay relevant in the eyes of borrowers. Not just that, the brokers themselves need to know each lender’s products and how to get files approved.

Superb knowledge, a fast and efficient process, and amazing customer service will become the bare minimum in the future, and the specialists and brokers who “dabble” or aren’t 100% committed to improving their craft will get left in the dust.

Eitan Pinsky is principal of Pinsky Mortgages, a Vancouver-based mortgage broker.

Format ImagePosted on October 11, 2019October 11, 2019Author Eitan PinskyCategories LocalTags banking, business, finance, housing, mortgages
משבר כלכלי גדול?

משבר כלכלי גדול?

האם קנדה עומדת לפני משבר כלכלי גדול לאור מה שמתרחש בענף הנדל”ן? (צילום: Cynthia Ramsay)

יש סיכוי סביר שקנדה תתמודד עם משבר כלכלי חריף בקרוב לאור מה שמתרחש בענף הנדל”ן המקומי. כך מעריכים אנליסטים שעוקבים מקרוב אחר מה שקורה בכלכלה הקנדית. הם מציינים כי לאור החוב הגדול של משקי הבית בקנדה, המדינה הצפונית בפתחו של משבר נדל”ן גדול. זאת לפני שאר קבוצת המדינות בעולם המפותח.

האנליסטים מסבירים כי מחירי הנדל”ן לא מפסיקים לעלות בשנים האחרונות, בעיקר באזורים החמים – שהם ונקובר וטורונטו. גם צינון המחירים שעובר לאחרונה על בתים בשתי הערים המובילות בקנדה, לא משנה את המגמה המסוכנת.

אך יש לזכור כי מחירי הנדל”ן בקנדה עלו בשיעור הרבה יותר גבוה מהעלייה בשכר העובדים, כך שהפער להשגת בתים ודירות הלך וגדל. במקביל לאור הריבית הנמוכה במשק מחירו של האשראי נמוך במיוחד, והיה קל להשיג משכנתאות נושאות ריביות נמוכות לרכישת נדל”ן. זאת ועוד: לא היה עד כה פיקוח על כסף זר המגיע לקנדה עבור רכישת נדל”ן. כך שתושבים זרים ומטבע הדברים ברובם סינים, רכשו נדל”ן בכמויות גדולות וכמעט בכל מחיר. הסינים מאמינים כי השקעה בנדל”ן בקנדה ובעיקר בוונקובר – היא המקום הבטוח “להחנות” בו את כספם, ועדיף לאין שיעור על ביצוע השקעות בסין. אין זה מפתיע לכן שוונקובר נחשבת לעיר השניה בעולם בחוסר האפשרות לרכוש נדל”ן בהשוואה לשכר העובדים. הראשונה איך לא היא הונג קונג.

אך כעת לאור עלייה ולו הקטנה במחירי האשראי במשק הקנדי (מאז חודש יולי אשתקד הריבית במשק עלתה ל-1.25%), מתחיל הלחץ על רוכשי המשכנתאות לעשות את שלו. והיקף האשראי הזמין במשק הולך וקטן. כבר ידוע כי בטורונטו נרשמה בחודשים האחרונים ירידה משמעותית במחירי הנדל”ן, ובביקושים לרכישת נדל”ן. למשל בחודש ינואר נרשמה ירידה של כ-22% במחירות, לעומת אשתקד. מדובר בירידה החדה ביותר מזה תשע שנים.

האנליסטים מציינים עוד כי משכנתאות רבות בקנדה אינן מבוטחות בחברות הביטוח, כך שהסיכון להתמוטטות ענף הנדל”ן ועימו הכלכלה המקומית, הולך וגדל. אם בשנת 2014 כ-60% מהמשכנתאות שבידי הציבור לא היו מבוטחות, אשתקד גדל היקפן כבר לכ-75%. בוונקובר עצמה אחוז המשכנתאות הלא מבוטחות אף גבוה יותר ועומד כיום על לא פחות מכ-90%!

מה שמדאיג במיוחד הוא שיותר ויותר נשמעים באוויר מושגים של מכירות משכנתאות לצד שלישי, ו”משכנתאות שקריות”, מושגים שהובילו את המשבר הנדל”ן הגדול של ארה”ב בשנת 2008. וזה גרר את כל העולם למשבר פיננסי החריף ביותר מאז שנת 1929.

עוד סממן למשבר אפשרי בקנדה הוא מצבה של חברת המשכנתאות בסאב-פריים ‘הום קפיטל’. החברה נקלעה למצב כספי קשה בקיץ אשתקד. רק המיליארדר האמריקני וורן באפט, נחלץ להצילה לאחר שהעביר לה מימון גבוה בהיקף 2.4 מיליארד דולר.

בראשית השנה הממשלה הקנדית החליטה על הנהגת חוק פדרלי חדש, שמקשיח שוב את התנאים לקבלת משכנתאות. מעתה על רוכשי המשכנתאות להוכיח כי הם יכולים לעמוד בתשלומים – גם עם הרבית במשק תמשיך לעלות. הפעם מדובר בתנאי שיקשה מאוד על רבים לזכות במשכנתאות. גם זה לא מבשר טובות ויתכן והביקושים לנדל”ן יחלשו ברחבי המדינה. לאור החוק החדש רבים ניסו לרכוש נדל”ן אשתקד עם משכנתאות זולות וללא מגבלות. לכן שנת 2017 הייתה השנייה החזקה ביותר מבחינת היקף מכירות הנדל”ן בקנדה, וגם המחירים לא הפסיקו לעלות. ודצמבר יצויין כי רמת המכירות הגיע לשיא. כך יש שרואים משבר בפתח ויש שטוענים לא יהיה.

Format ImagePosted on March 14, 2018March 14, 2018Author Roni RachmaniCategories עניין בחדשותTags Canada, financial crisis, mortgages, real estate, הנדל"ן, משבר פיננסי, משכנתאות, קנדה
Proudly powered by WordPress