האם קנדה עומדת לפני משבר כלכלי גדול לאור מה שמתרחש בענף הנדל”ן? (צילום: Cynthia Ramsay)
יש סיכוי סביר שקנדה תתמודד עם משבר כלכלי חריף בקרוב לאור מה שמתרחש בענף הנדל”ן המקומי. כך מעריכים אנליסטים שעוקבים מקרוב אחר מה שקורה בכלכלה הקנדית. הם מציינים כי לאור החוב הגדול של משקי הבית בקנדה, המדינה הצפונית בפתחו של משבר נדל”ן גדול. זאת לפני שאר קבוצת המדינות בעולם המפותח.
האנליסטים מסבירים כי מחירי הנדל”ן לא מפסיקים לעלות בשנים האחרונות, בעיקר באזורים החמים – שהם ונקובר וטורונטו. גם צינון המחירים שעובר לאחרונה על בתים בשתי הערים המובילות בקנדה, לא משנה את המגמה המסוכנת.
אך יש לזכור כי מחירי הנדל”ן בקנדה עלו בשיעור הרבה יותר גבוה מהעלייה בשכר העובדים, כך שהפער להשגת בתים ודירות הלך וגדל. במקביל לאור הריבית הנמוכה במשק מחירו של האשראי נמוך במיוחד, והיה קל להשיג משכנתאות נושאות ריביות נמוכות לרכישת נדל”ן. זאת ועוד: לא היה עד כה פיקוח על כסף זר המגיע לקנדה עבור רכישת נדל”ן. כך שתושבים זרים ומטבע הדברים ברובם סינים, רכשו נדל”ן בכמויות גדולות וכמעט בכל מחיר. הסינים מאמינים כי השקעה בנדל”ן בקנדה ובעיקר בוונקובר – היא המקום הבטוח “להחנות” בו את כספם, ועדיף לאין שיעור על ביצוע השקעות בסין. אין זה מפתיע לכן שוונקובר נחשבת לעיר השניה בעולם בחוסר האפשרות לרכוש נדל”ן בהשוואה לשכר העובדים. הראשונה איך לא היא הונג קונג.
אך כעת לאור עלייה ולו הקטנה במחירי האשראי במשק הקנדי (מאז חודש יולי אשתקד הריבית במשק עלתה ל-1.25%), מתחיל הלחץ על רוכשי המשכנתאות לעשות את שלו. והיקף האשראי הזמין במשק הולך וקטן. כבר ידוע כי בטורונטו נרשמה בחודשים האחרונים ירידה משמעותית במחירי הנדל”ן, ובביקושים לרכישת נדל”ן. למשל בחודש ינואר נרשמה ירידה של כ-22% במחירות, לעומת אשתקד. מדובר בירידה החדה ביותר מזה תשע שנים.
האנליסטים מציינים עוד כי משכנתאות רבות בקנדה אינן מבוטחות בחברות הביטוח, כך שהסיכון להתמוטטות ענף הנדל”ן ועימו הכלכלה המקומית, הולך וגדל. אם בשנת 2014 כ-60% מהמשכנתאות שבידי הציבור לא היו מבוטחות, אשתקד גדל היקפן כבר לכ-75%. בוונקובר עצמה אחוז המשכנתאות הלא מבוטחות אף גבוה יותר ועומד כיום על לא פחות מכ-90%!
מה שמדאיג במיוחד הוא שיותר ויותר נשמעים באוויר מושגים של מכירות משכנתאות לצד שלישי, ו”משכנתאות שקריות”, מושגים שהובילו את המשבר הנדל”ן הגדול של ארה”ב בשנת 2008. וזה גרר את כל העולם למשבר פיננסי החריף ביותר מאז שנת 1929.
עוד סממן למשבר אפשרי בקנדה הוא מצבה של חברת המשכנתאות בסאב-פריים ‘הום קפיטל’. החברה נקלעה למצב כספי קשה בקיץ אשתקד. רק המיליארדר האמריקני וורן באפט, נחלץ להצילה לאחר שהעביר לה מימון גבוה בהיקף 2.4 מיליארד דולר.
בראשית השנה הממשלה הקנדית החליטה על הנהגת חוק פדרלי חדש, שמקשיח שוב את התנאים לקבלת משכנתאות. מעתה על רוכשי המשכנתאות להוכיח כי הם יכולים לעמוד בתשלומים – גם עם הרבית במשק תמשיך לעלות. הפעם מדובר בתנאי שיקשה מאוד על רבים לזכות במשכנתאות. גם זה לא מבשר טובות ויתכן והביקושים לנדל”ן יחלשו ברחבי המדינה. לאור החוק החדש רבים ניסו לרכוש נדל”ן אשתקד עם משכנתאות זולות וללא מגבלות. לכן שנת 2017 הייתה השנייה החזקה ביותר מבחינת היקף מכירות הנדל”ן בקנדה, וגם המחירים לא הפסיקו לעלות. ודצמבר יצויין כי רמת המכירות הגיע לשיא. כך יש שרואים משבר בפתח ויש שטוענים לא יהיה.