נדל”ן

זרים שביקשו לרכוש נדל”ן בקנדה יאלצו להמתין

(צילום: Sam Gusway)

החל מראשית חודש ינואר, קנדה החלה לאסור על מרבית האזרחים הזרים לקנות נכסים לדיור במשך שנתיים. זאת, במקביל בעלייה בביקושים לעבור לקנדה ממדינות רבות בעולם

למשל: בקיץ האחרון, לאחר שבית המשפט העליון בארצות הברית ביטל את פסיקת (רו נגד וייד) ואת ההגנות הפדרליות על זכותן של נשים לעבור הפלה, נהרו המוני אמריקאים לאתר גוגל והקלידו את השאלה: איך לעבור לגור בקנדה. זאת תוך הקפצת מספר החיפושים בלא פחות משמונה מאות וחמישים אחוז בתוך שעה אחת בלבד. החיפושים של איך להפוך לאזרח קנדי מהשורה זינקו בחמש מאות וחמישים אחוז

ההחלטה לעבור ולהתגורר בקנדה נחשבת מזה זמן רב לתגובה כמעט אוטומטית כאשר המצב הפוליטי המקומי הופך לעגום במספר לא מבוטל של מדינות – כולל ישראל, ולא רק בארצות הברית. בבריטניה למשל נרשם זינוק משמעותי בחיפושים איך לעבור לקנדה במהלך חודש יוני אלפיים ושש עשרה. זאת זמן קצר לאחר פרסום משאל העם שבו הוחלט על פרישתה של בריטניה מהאיחוד האירופי (הברקזיט)

אבל יתכן שממשלת קנדה בשלב זה מערימה קשיים על זרים לרכוש נדל”ן בעת הזו – במדינה השנייה בגדולה בעולם מבחינת שטח (אחרי רוסיה). זאת לאחר שהחל מראשית החודש שעבר (ינואר), נכנס לתוקף בקנדה איסור נרחב למשך שנתיים ימים על רכישת נדל”ן למגורים על ידי מי שאינם אזרחי המדינה

כמו מדינות רבות אחרות בזמן מגפת הקורונה, גם בקנדה נרשם זינוק חד הן במחירי הדיור והן במחירי השכירות לאחר שהריביות על הלוואות צנחו לשפל, וגררו עמן מטה את רמות המלאי בשוק. באלפיים עשרים ואחת בעיצומה של מערכת בחירות קשה, המפלגה הליברלית של ראש הממשלה ג’סטין טרודו, הזהירה כי משבר הדיור במדינה הולך והופך למשבר פוליטי. הביקוש לרכישת בתים בפרט ונדל”ן בכלל בקנדה מושכת ספסרים, תאגידים עשירים, ומשקיעים זרים. כך הכריז אתר קמפיין המפלגה הליברלית. בתים נועדו לאזרחי המדינה ולא למשקיעים. לאחר מערכת בחירות צמודה, באביב האחרון המפלגה הליברלית הציגה בשקט בשקט את החוק החדש והמשמעותי, שאוסר על אזרחים זרחים לרכוש נדל”ן בקנדה

הצעת החוק באה בתגובה לתחושות פוליטיות רווחות, אולם נשמעה אבסורדית. כך אמר ג’קי צ’אן, מייסד ומנכ”ל חברת נדל”ן בייקר-ווסט בעיר ונקובר, שמשווקת דירות יוקרה במגדלי מגורים ברחבי קנדה. אמנם ונקובר וקנדה הן רב-תרבותיות, אולם קיימת תחושה כללית לפיה אסייתים, זרים ומהגרים מגיעים לכאן, קונים נדל”ן, זוללים את ההיצע וגורמים לעליות מחירים. מוסיף עוד צ’אן, שבעצמו נולד בהונג קונג והוא מתגורר בוונקובר כבר קרוב לשלושים שנה. מרבית הזרים שרוכשים נדל”ן אינם משקיעים ספקולנטים. אלה לדבריו מדובר רק במהגרים שקונים בתים כדי להתגורר בהם

מלבד זאת, מספר ממשלות מחוזיות שונות בקנדה כבר נוקטות בצעדים כדי לתת מענה למחירי הדיור הנוסקים. במחוז אונטריו שהוא הגדול בקנדה, הממשלה המקומית העלתה את המס על משקיעים זרים ספקולטיבים המשקיעים בנדל”ן, מעשרים אחוז לעשרים וחמישה אחוז. במחוז בריטיש קולומביה נקבע מס של עשרים אחוז על רוכשי בתים מחו”ל. ונדמה היה כי הצעדים הללו נושאים פרי – השקעות זרות בנכסי נדל”ן נפלו משיא של תשעה אחוזים ממכירות הנדל”ן למגורים ביוני אלפיים ושש עשרה לאחוז בודד ביוני שנה שעברה. זאת, לפי נתוני משרד האוצר של מחוז בריטיש קולומביה. אף יזם שפוי אפילו לא חשב על זה, אמר צ’אן. איזה הגיון יש באיסור הזה

עד אמצע שנה שעברה, המחירים ברחבי קנדה כבר החלו לרדת. אבל ביוני, בלי יותר מדי רעש, האיסור על קונים זרים אושר כחוק. למעשה, הוא חמק כמעט לחלוטין מהעין הציבורית, ואפילו מעיניהם של מומחי נדל”ן רבים. מה גם שטרודו ופוליטיקאים אחרים משום מה כמעט ולא התייחסו בפומבי לחוק מאז שנחקק, והוא זכה לכיסוי מועט באמצעי תקשורת המקומיים בקנדה

ייתכן כי הדבר נבע מכך שהחוק עורר טענות בדבר שנאת זרים. בזמן שמספר המהגרים לקנדה שובר שיאים – נתונים שפורסמו באוקטובר חשפו שמהגרים מהווים כעת כמעט רבע מהאוכלוסייה המקומית, כאשר הרוב המכריע מגיעים ממדינות הודו וסין. לדברי מספר וותיקים בענף הנדל”ן המקומי יש לכך קשר שמהגרים או משקיעים זרים ספגו הרבה מהאשמה למשבר הדיור ועליית המחירים, וזה היה נושא פוליטי גדול. כך אמר ברנדון אוגמונדסון, הכלכלן הראשי של איגוד הנדל”ן של מחוז בריטיש קולומביה. אך יש לזכור שמגיפת הקוביד חסמה כמעט לחלוטין, את הגישה לרכישת נדל”ן בבריטיש קולומביה על ידי משקיעים זרים. המחירים עדיין שברו שיאים חדשים, שכך שהוכח שהשחקנים הזרים אינם משמעותיים בשוק הנדל”ן המקומי. ולכן לאיסור החדש לא תהיה השפעה על הענף

בסוף שנה שעברה (שישה חודשים לאחר שהחוק נחקק) הממשלה הפדרלית פרסמה את התקנות לגבי אכיפת החוק והפטורים ממנו. למשל: החוק החדש אינו חל על בתי נופש באזורי קייט. בנוסף פטורים ממנו למשל רוכשי בתים בעלי מעמד של תושבים בקנדה, פליטים, זרים שנושאים לבני זוג קנדיים, אזרחים זרים שרוכשים בתים צמודי קרקע עם לפחות שלוש יחידות דיור. כמו גם סטודנטים זרים הלומדים בקנדה, ועוברים זרים בעלי רשיונות לעבוד בקנדה

יש הטוענים כי התקנות החדשות לא מספקות מענה הולם לדקויות החוק. אין בחוק החדש הבהרות משמעותיות. כך אומר סטיבן קריין, נשיא ומנכ”ל חברת סי.אי.אר.סי. שמייעצת לחברות בנושאי ניידות כוח אדם בשוק העבודה ורילוקיישן של עובדים זרים. משרדי תיווך טוענים כי חוסר הבהירות הזו גורמת בעצם לשיתוק בשוק. במקום למהר להספיק לקנות לפני כניסת החוק לתוקף, מרבית הקונים הזרים צפויים פשוט להמתין לתפוגת החוק בעוד שנתיים ימים. הלקוחות שלנו נמצאים בעמדת המתנה. כך אומרת ליזה קאופמן, מייסדת ושותפה במשרד התיווך סותביס אינטרנשונל רילטי בעיר מונטריאול שבמחוז קוויבק. לדבריה כאשר הלקוחות הזרים שומעים שאפילו המומחים בענף לא מצליחים להבין את החוק החודש, הם פשוט מעדיפים לוותר בעת הזו. קאופמן אומרת שרק לקוח בודד אחד שלה שהוא פנסיונר הגר בארצות הברית (ולא מוכן לחשוף את זהותו), הזדרז ורכש דירת נופש במונטריאול לפני כניסתו לתוקף של האיסור החדש – האוסר רכישת נדל”ן בקנדה על ידי זרים

בה בעת, בערים הגדולות של קנדה נרשמה ירידה במספר הקונים הזרים בשוק. באזור מטרו טורונטו למשל שיעור השתתפות הזרים בשוק הוא, לכל היותר בין שלושה אחוזים לשישה אחוזים. כך טוען קווין קריגר, נשיא מועצת ארגון חברות הנדל”ן של אזור טורונטו. בשיעור ההשקעה הנוכחית של זרים בנדל”ן המקומי, החוק החדש חסר משמעות אם מסתכלים על התמונה הגדולה של הענף, מוסיף קריגר

אבל כעת נראה כי קונים בינלאומיים חדשים לא ממהרים לשום מקום, ומוכנים להמתין עד לסיום תקופת האיסור בת השנתיים. פאולין אונגר ממשרד התיווך רויאל לפייג’ אדוונטג’ בעיר סמיתס פולס במחוז אונטריו, אומרת כי נרשם זינוק בפעילות הקנייה, לאחר הפרסום הראשוני בדבר החוק החדש בחודש אפריל. מאז, לדבריה, הלקוחות מחכים להנחיות, אבל לא קונים. זה במידה רבה מצב הנוכחי – והוא להמתין ולראות מה יקרה

מכבסת כסף מהמובילות בעולם

(Wikimedia)

קשה להאמין אך העיר היפה שאנו גרים בה ונקובר זוכה בימים אלה לכותרות גדולות בעולם כולו. אך זאת לא מהסיבות הנכונות. בימים האחרונים פורסמו נתונים קשים כל כמות הכספים האדירה המולבנת בעיר ובשאר רחבי מחוז בריטיש קולומביה. חומר למחשבה מעמיקה.

שורה של חקירות שהוזמנו על ידי ממשלת בריטיש קולומביה בראשות הפריימר, ג’ון הורגן, החליטה לבדוק לעומק את פרשות הלבנת הכספים, מקלט מתשלום מיסים ומקום להפקדת מזומנים ללא זהות, המתרחשות בוונקובר ובאזור מסביב. שרת האוצר בממשלתו של הורגן פרסמה לאחרונה דוחות שחשפו את ממדי התופעה המדגיאה הזו, שמשום מה בתקופת השלטון של המפלגה הליבראלית היא הושתקה. אך הממשלה בראשות המפלגה הדמוקרטית החדשה החליטה לשנות כיוון לעסוק בתופעת הכסף השחור כאן.

לפי ממצאי הדוחות בשנה שעברה לפי הערכה הולבנו באזור ונקובר למעלה משבעה מילארד דולר. מרבית סכום (למעלה מחמישה מיליארד) הושקע בנדל”ן. הדבר הביא לפי הערכה לעלייה של יותר מחמישה אחוזים במחירי הנדל”ן אשתקד. לא פלא שבוונקבור עצמה מחירי הנדל”ן עלו ביותר משבעים אחוז בחמש השנים האחרונות.

הממצאים המדהימים של הדוחות הממשלתיים ממחישים כיצד זרם מזומן רב להלבנה בבתי קזינו השונים, רכישת מכוניות ותכשיטים יקרים וכמובן לענף הנדל”ן.

להלן מספר ממצאים מהדוחות: נתח כזה של עסקאות הוא גדול מספיק כדי להביא להשפעה ניכרת על מחירי הנדל”ן. ההערכה היא כי הכסף המלוכלך גרם לעלייה משמותית של הנדל”ן בריטיש קולומביה. למשל מחירי הבתים עלו בשל כך מכארבעה חוזים לשבעה וחצי אחוזים בממוצע.

דיווחים קודמים של הממשלה גילו כיצד בתי קזינו במשך שנים קיבלו מיליוני דולרים במזומן, דחוסים לעתים קרובות בשקיות ובמזוודות של הוקי. לאחרונה פורסם איך השוק אפור משגשג ביצוא מכוניות יוקרה מונקובר לסין. זאת תוך קבלת מיליוני דולרים של החזרי מס מכירות רכבים לקונים בחו”ל. אבל כל אלה לא מגיעים אפילו קרוב למה שקורה בתחום הנדל”ן. מדובר מגזר שעל פי הערכות מהווה כשליש מהתוצר המקומי הגולמי של קולומביה הבריטית. הוא בעצם הדלק של הכלכלה המקומית.

לפי הערכות בממשלת המחוז למעלה ממאתיים מיליארד דולר הולבנו באזור ונקובר בעשרים השנים האחרונות. מרבית הכסף השחור הושקע בנדל”ן כאשר אחד מכל חמישה בתים נרכש במזומן, ולנכסים רבים אין זהות ברורה מי בעליהם. לפעמים למעלה מעשר דירות נרכשו עת ידי אותו גורם בבניין מגורים אחד. ידוע למשל על מקרה בו “סטודנט” רכש חמש עשרה דירות באותו בניין, תמורת כשלושים מיליון דולר. בעלי נכסים רבים פורעים את המשכנתאות שלהם מהר מאוד, יש בעלי נכסים שמחזיקים בעשרות משכנתאות בו זמנית.

על פי הדוחות של ממשלת מחוז בריטיש קולומביה: ונקובר רבתי הפכה למכבסת כספים של הפשע המאורגן בו שותפים גורמים זרים, כולל קרטלי סמים של מקסיקו, גורמי פשע מאורגן מאירן (כולל ארגון החיזבללה כפי שכבר פרסמנו) ומסין. האזור רכש לעצמו מוניטין שאין להכחישו כמקום נוח להלבנת הון, סחר בסמים והפקדת מזומנים בהיקף גדול.

הממשלה המחוזית מתכננת להקים מרשם ציבורי של בעלי קרקעות במהלך השנה, כדי לדעת בוודאות מי עומד מאחורי הנדל”ן היקר באזור כולו. במקביל הממשלה ממשיכה להפעיל לחצים על הממשלה הפדרלית לקבלת משאבים משמעותיים, להילחם בהון השחור. וכן להתקין חדשות כדי לפקח טוב יותר על עסקאות במזומן ועל פעילויות חשודות. לדברי שרת האוצר והיועץ המשפטי לממשלה החגיגה הסתיימה מבחינת אלה שנערכים להמשיך ולהלבין כספים כאן, באמצעים השונים שעמדו בידיהם עד כה.

העיר חמישית היקרה בעולם

ונקובר העיר חמישית היקרה בעולם מבחינת מחירי דירות ברמה הגלובלית. (Mac9)

חברת הנדל”ן סי.בי.אר.אי פירסמה את הדוח השנתי שבדק את שוקי הנדל”ן בשלושים וחמש ערים לשנה הנוכחית. אסיה בראש הנכסים היקרים כשהונג קונג במקום הראשון שנה חמישית ברציפות, סינגפור שנייה ושנגחאי שלישית. ניו יורק היא העיר היקרה ביותר לשכירות.

אסיה שלטה ברשימה של שווקי הנכסים היקרים ביותר בעולם: אחרי הונג קונג סינגפור במקום השני ושנגחאי במקום השלישי. על פי הדוח המחיר הממוצע של בית בהונג קונג בשנה זו הוא יותר ממיליון ומאתיים אלף דולר. הביקוש הגבוה וההיצע המועט העלו את מחירי הנדל”ן לרמות בלתי אפשריות בשנים האחרונות. ולכן ישנן תכניות ליצירת אי מלאכותי בעלות שמונים מיליארד דולר אשר אמור להקל מעט על מצוקת הדיור.

הערים הסיניות שנזן ובייג’ין נכנסו גם הן לרשימת עשר הערים היקרות ביותר השנה, והגיעו למקומות החמישי והתשיעי בהתאמה. ונקובר בה המחיר הממוצע של בית מגורים עומד על שמונה מאות ושישה אלף אלך דולר – היא העיר הצפון אמריקאית היקרה ביותר במובן זה, והרביעית בסך הכל בעולם. לוס אנג’לס וניו יורק נמצאות גם הן בעשירייה הראשונה. לונדון שהגיעה למקום השמיני ברשימה היא העיר היקרה באירופה. קונים פוטנציאליים בבירת אנגליה יצטרכו לקחת בחשבון הוצאה של ששת מאות ארבעים ושבעה אלף דולר בשנה זו. הערים הזולות ביותר לרכישת בית שנסקרו היו: איסטנבול, הו צ’י מין סיטי ובנגקוק. הערים שראו את העלייה החדה ביותר במחירים הן: ברצלונה, דבלין ושנגחאי.

בכל הקשור לשוק השכירות העיר היקרה ביותר היא ניו יורק, בה שכר הדירה בממוצע הוא אלפים שמונה מאות ארבעים וארבעה דולר (לחודש). אבו דאבי והונג קונג הן שתי הערים היקרות ביותר הבאות, עם שכר דירה ממוצע של יותר מאלפיים ושבע מאות דולר. העלייה החדה ביותר בדמי השכירות לעומת שנה שעברה נרשמה דווקא בליסבון, בה המחירים עלו ביותר מעשרים אחוז. הערים הזולות ביותר להשכרת דירה הן: בנגקוק, איסטנבול ומונטריאול (אם כי מידע במדד זה לא היה זמין עבור חמש ערים שונות).

ככלל אנחנו רואים שהעלייה במחירי הבתים מאיטה בעודנו נעים אל עבר סופו של מחזור נכסי ארוך. כך אמרה ג’נט סיבריטס, ראש מחלקת מחקר של סי.בי.אר.אי בריטניה. לדבריה אנו מצפים ששיעורי הרבית העולים ישפיעו על ערים בארה”ב. ואמצעי הקירור השונים ישפיעו אל האזור הפסיפי-אסייתי.

להלן מחירי דירות ממוצעים לפי דוח החיים הגלובליים: במקום העשירי פריז כשהמחיר עומד על כשש מאות עשרים ושישה אלף דולר (מדובר על התייקרות של תשעה אחוזים בשנה האחרונה). במקום התשיעי בייג’ינג שהמחיר עומד על שש מאות עשרים ותשעה אלף דולר. במקום השמיני לונדון שהמחיר עומד על שש מאות ארבעים ושבעה אלף דולר. במקום השביעי ניו יורק שהמחיר עומד על שש מאות שבעים וארבעה אלף דולר. במקום השישי לוס אנג’לס כשהמחיר עומד על שש מאות שבעים ותשעה אלף דולר (מדובר על התייקרות של שישה וחצי אחוזים בשנה האחרונה). במקום החמישי שנזן כשהמחיר עומד על שש מאות ושמונים אלף דולר. במקום הרביעי ונקובר כשהמחיר עומד על שמונה מאות וחמישה עשר אלף דולר. במקום השלישי שנגחאי כשהמחיר עומד על שמונה מאות שבעים ושלושה אלף דולר (מדובר על התייקרות של אחד עשר אחוז בשנה האחרונה). במקום השני סינגפור כשהמחיר עומד על שמונה מאות שבעים וארבעה אלף דולר. ובמקום הראשון הונג קונג כשהמחיר זהה – שמונה מאות שבעים וארבעה אלף דולר.

פורום הישראלים בקנדה

פורום אתר תפוז (בבעלות חברת אורנג’ הולדינגס) עבור הישראלים בקנדה ממשיך להיות עמוס בשאלות רבות, ובמידע רב הנדרש עבורם. כיום 15,309 איש עוקבים אחר נעשה בפורום. תפוז מפעילה בנפרד פורום עוברים לקנדה שעוסק בענייני הגירה. כיום 11,369 איש עוקבים אחר הנעשה בפורום הזה.

לפי תפוז הפורום עבור ישראלים בקנדה הוא “הבית לישראלים הגרים במדינה השנייה בגודלה בעולם, למי שמעוניין לדעת על החיים כאן, ולאלו שבדרך. זה המקום ליצירת קשרים ומתן מידע לישראלים הרבים החיים ברחבי קנדה. מסעדות, עבודה, מגורים ובילויים – הבמה פתוחה לכל נושא שמעניין אתכם ויהפוך את הפורום והחיים פה ליותר מעניינים. לאלו מכם שנמצאים בדרך, בחבלי ההגירה לקנדה, אנחנו מבקשים תשעיינו במאגרי הקישורים, המאמרים ובדף השאלות הנפוצות ותבדקו שם את המידע, כיוון שאם שאלתכם כבר נענתה שם, תקלו על הפורום מחזרה על עצמו. הפורום הזה ששואף לתמוך בקהילה גדולה של חברים, מבוסס על סובלנות ועזרה הדדית, וכמה דברים אינם מקובלים בו: אין כאן מקום לניגוח בנושא השהייה בחו”ל, לא יתקבלו כאן הטפות מוסר. הודעות מעין אלה, ובמיוחד אם יכתבו בשפה בוטה – ימחקו בשלב ראשון ויחסמו בשלב השני. התקפות אישיות על גולשים או חשיפה של פרטים אישיים על גולשים ע”י גולשים אחרים, לא יתקבלו כאן. הודעות כאלה ימחקו וכותביה יחסמו. הפורום פתוח לכל הגולשים המעוניינים להשתתף בו ולכולם ניתנת זכות ביטוי שווה. הודעות המשתיקות גולשים אחרים מכל סיבה אף הן אינן רצויות כאן. יש להקפיד על התייחסות בכבוד לכל משתתף/ת בפורום, ללא התבטאויות פוגעות במזיד, קללות וכדומה. נא לשמור על שפה נקייה ונעימה בפורום. כמו בכל קהילה, גם כאן יש מקום לידיונים וחילוקי דעות. אנא שמרו על דיון ענייני ובוגר. השתדלו לנסח את דעותכם בצורה סובלנית, תרבותית, חיובית ובונה, גם כשאתם נסערים”.

בין השאלות שהועלו לדיון בפורום לאחרונה: היבטים פסיכולוגים בגידול ילד מחונן, הגירה לקנדה, מעבר לארה”ב, מחפשים ספרים ישראלים בוונקובר, כיצד ניתן לצפות בערוצים ישראלים בחו”ל, רואי חשבון בטורונטו, ספרי ילדים ונוער מחפשים בית חם, מה דעתכם על הילודה בקנדה, הבדיקות הבטחוניות לקבלת כרטיס פי.אר, שבוע בטורונטו עם הרכב – היכן מומלץ לשהות, הוצאת רישיון נהיגה, האם יש מגבלות גיל להגירה, המלצות על סוכן נדל”ן במונטריאול, ישראלים בקולונה, המנטליות בקנדה, בית ספר יהודי בטורונטו, לימודי פסיכולוגיה בקנדה, האם יש סיכוי ששער הדולר הקנדי ירד, דמי ניהול בבניינים, מס על הכנסה, אתר לחיפוש דירות להשכרה, יציאה מישראל עם דרכון זר, מערכת הבריאות הציבורית בקנדה, מיסוי כפול וביטוח לאומי, מכירת בית בישראל, אפשרות לרילוקיישן ועוד.

אתר תפוז מפעיל גם פורום להשקעות נדל”ן בקנדה. מדובר בפורום חדש יחסית שנפתח ביולי אשתקד, ומספר העוקבים שלו עומד על 1,241 איש. בין השאלות שהועלו לדיון בפורום זה: חוזה שכירות אחיד בטורונטו, משקיעים זרים בנדל”ן בטורונטו, קניית בית והשכרה לדיירים, הזדמנויות להשקעה, עתיד בקנדה, השקעות בקנדה לא מובילות לאזרחות קנדית, מה העדיפות של קנדה על ארה”ב, השקעה של אזרח קנדי, מה התשואה שאפשר להשיג על נדל”ן בקנדה, האם יש הגירה חיובית כל כך שמצדיקה השקעה בנדל”ן, האם המיסוי של 15% על השקעות בנדל”ן לזרים לא מוחק את היתרון, קרן פנסיה קנדית תסכים להתחייב לאזרח ישראלי לפנסיה, מה דין הבנקאות בקנדה בייחס לתיירים, כיצד מובטחת ההשקעה על שם המשקיע ובאיזה אופן כדאי להשקיע בקנדה.

מונטריאול לתל אביב

אייר–טראנסאט תפעיל לראשונה טיסה ישירה ממונטריאול לתל אביב בחודשי הקיץ. (צילום: Patrick Cardinal via Wikimedia Commons)

לראשונה תופעל טיסה ישירה ממונטריאול לתל אביב, באמצעות חברת הצ’רטרים הקנדית אייר-טראנסאט. זאת במלאת 150 שנה להיווסדותה של קנדה ו-375 שנה להיווסדותה של מונטריאול.

עד היום הופעלו טיסות ישירות בין קנדה לישראל רק מטורנטו, באמצעות חברת התעופה הקנדית אייר קנדה וחברת התעופה הישראלית אל על. זו הפעם הראשונה שאייר-טראנסאט (שהיא חברת התעופה השלישית בגדולה בקנדה) טסה ליעד במזרח התיכון.

אייר-טראנסאט נותנת אפוא מענה לביקוש הגדל לטיסות בין שתי המדינות. היא תפעיל את הקו החדש משדה התעופה טרודו במונטריאול לשדה התעופה נתב”ג בתל אביב, בחודשי הקיץ, בין ה-18 ביוני ועד סוף אוקטובר. הטיסות יבוצעו באמצעות מטוס איירבוס (מסוג אי330-300) שמכיל 345 מקומות ישיבה.

יש אפשרות לטוס עם אייר-טראנסאט מטורונטו למונטריאול ומשם לטוס ישירות לישראל. בסך הכל יתקיימו שתי טיסות שבועיות בין מונטריאול לתל אביב, בימים רביעי וראשון (הטיסה צפויה להימשך כתשע וחצי שעות), וכן שתי טיסות מתל אביב למונטריאול בימים שני וחמישי (הטיסה צפויה להימשך כעשר וחצי שעות). לפי ימי הטיסה שאינם כוללים את שבת, ניתן להבין שהחברה מאותתת שהיא תפנה בין היתר לקהל היעד בקרב יהודים דתיים והחרדים, שגרים במונטריאול ויש להם בני משפחה בישראל והפוך.

בחודשי הקיץ אייר-טראנסאט טסה בעיקר לעשרים ושמונה יעדים טרנסאטלנטים מרכזיים באירופה (בהם: צרפת, אנגליה, סקוטלנד, איטליה, יוון, ספרד, פורטוגל, הולנד, שוויצריה בלגיה, צ’כיה, אירלנד וקרואטיה). ואילו בחודשי החורף החברה טסה בעיקר ליעדים חמים במדינות הלטיניות ודרום אמריקה (בהם: מקסיקו, קולומביה, קוסטה ריקה, הרפובליקה הדומניקנית, אל סלוודור, האיטי, הונדורס, ג’מייקה, ניקרגואה, מרטיניק, פנמה, גוואדלופ, סנט לושה וסנט מרטין).

אייר-טראנסאט שמשווקת בתוספת לכרטיסי טיסה גם חבילות נופש ותיור רבות, תציע שירותים אלה גם לאלה שטסים לישראל. חבילות הנופש יכללו בתי מלון בתל אביב וכן בירושלים, ובנוסף סיורים מודרכים לאתרים תירותיים רבים באזור.

בסיסה של אייר-טראנסאט נמצא במונטריאול והחברה מפעילה שישים ושלושה קווים (מהם כארבעים ברחבי הקיץ) לעשרים ושש מדינות במהלך כל השנה, ממונטריאול וכן משדה התעופה פירסון בטורונטו. כמות הנוסעים של חברת התעופה עומדת על כשלושה מיליון איש בשנה. בהנהלת אייר-טראנסאט מאמינים כי השנה תפוסת המטוסים שלה תגדל בכעשרים אחוז לעומת אשתקד. החברה שמעסיקה כאלפיים וחמש מאות עובדים תחגוג השנה שלושים שנה להיווסדה.

השם טראמפ יוסר ממלון הדירות טראמפ אינטרנשיונל בטורונטו

מלון הדירות טראמפ אינטרנשיונל בטורונטו הוצע למכירה תמורת 298 מיליון דולר. הבניין בגובה 65 קומות שנפתח ב-2012 כולל 211 חדרי מלון, 74 דירות ושטחים מסחריים (כולל מסעדה בקומה ה-31). הליך המכירה מתנהל בפיקוח בית המשפט ויש כבר מתעניינים ברכישת הבניין, שנמצא ברחוב ביי בדאון טאון. הפרוייקט נושא את שם הנשיא החדש של ארה”ב דונלד טראמפ, ועם המכירה השם טראמפ יוסר ממנו לרווחת רבים מהתושבים. הבניין נפתח באיחור לאור בעיות שנתגלו בבנייתו. בנוסף זכוכית נפלה מהקומה ה-34, לאחר מכן התברר שהאנטנה שעל הגג אינה יציבה, ונתגלע סדק באחד החלונות.

בעלת הבניין חברת טאלון אינטרנשיונל בשליטת המיליארדר היהודי-רוסי, אלכס שניידר, צברה חוב של כ-300 מיליון דולר. טאלון וחברת הניהול של המלון בבעלות טראמפ, הגישו תביעות הדדיות על הפרת הסכמים. ואילו 23 תביעות הוגשו לבית המשפט על ידי בעלי דירות נגד החברות טאלון וטראמפ בטענות לניהול כושל, ואי עמידה בהבטחות להשכרת נכסיהם. עד היום מרבית הסוויטות לא נמכרו ותפוסת המלון עומדת על 55%-75% בלבד.

בועות הנדל”ן

האם הנדל”ן בוונקובר הוא בועה שעומדת להתפוצץ? (צילום: Cynthia Ramsay)

יש הטוענים ששוק הנדל”ן של אזור ונקובר הוא בועה שעומדת להתפוצץ כל רגע, והם אף דואגים להזהיר את הציבור הרחב מפני כיביכול סכנה גדולה זו. הבנק השוויצי יו.בי.אס טוען שוונקובר היא העיר שנמצאת בסכנה הגדולה בכל העולם להפוך לבועת נדל”ן, לאור עליות המחירים הבלתי פוסקות של השוק. ונקובר נמצאת במקום הראשון בדירוג של הבנק שבחן שמונה עשר מרכזים פיננסיים ברחבי העולם, לפי עליית מחירי הנדל”ן בשנה האחרונה. אחרי ונקובר ברשימת תשע הערים המסוכנות כיוון שהנדל”ן בהם מוגדר כבועה (על ידי הבנק) באות: לונדון, שטוקהולם, סידני, מינכן, הונג קונג, סן פרנסיסקו, אמסטרדם, ציריך ופריז. לפחות אנו נמצאים ברשימה טובה ומכובדת של ערים מובילות וידועות בעולם, כל אחת בתחומה.

בבנק מודים כי אי אפשר להוכיח את קיומן של בועות עד שהן מתפוצצות “אך יש לבועות בשוקי הנדל”ן סימנים טיפוסים מוכרים מההיסטוריה”. למשל: התרחבות הפער שבין המחירים להכנסות המקומיות של התושבים ולדמי השכירות, ועיוותים בכלכלה הריאלית כמו הלוואות מוגזמות ופעילות בנייה. את עליית המחירים ברוב הערים שנבדקו מייחסים ביו.בי.אס למספר גורמים משותפים: ריביות נמוכות שמעודדות את התושבים להוציא יותר כסף, זרימה של רוכשים זרים (שרבים מהם באים מאסיה) שמחפשים מקום בטוח להשקיע בו, וכן אופטימיות מבחינת המשקיעים לגבי התשואות של הנדל”ן המקומי.

לטענת הבנק שוק הנדל”ן של ונקובר מונשם בצורה מלאכותית, כאשר בעשר השנים האחרונות מחירי הנדל”ן הוכפלו, וגם החלשות הדולר הקנדי מעודדת משקיעים זרים להשקיע כאן.

הפתעה מלוכלכת: בעל בית גילה שדייריו הפכו את ביתו לגן חיות

בעל בית בעיר קינגסטון שבמחוז אונטריו גילה לתדהמתו יום אחד שהדיירים שהשכירו את ביתו, הפכו את המקום לגן חיות. לאחר מאבק משפטי ממושך הוא הצליח לפנותם מביתו ולהחזיר את המקום למה שהיה – בית.

סיימון אנדרו השכיר את ביתו המרווח (שכולל שלושה חדרי שינה) לפני כשנה לזוג עם ילד, שנראו לו נחמדים ואמינים בתחילה. הוא סמך על חושיו ולא חשד בכלום. לאחר מספר חודשים אנדרו הגיע לביקור בבית ונדהם ממה שראו עיניו. הדיירים הביאו לביתו מספר לא מבוטל של בעלי חיים, והבית נראה והריח ממש כמו גן חיות. רשימת בעלי חיים בבית של אנדרו כללה בין היתר: עיזים, ארנבים, תרנגולות, ציפורים, כלבים וחתולים. הבית היה מטונף וערמות זבל וגללי צואה הצטברו בכל פינה. אנדרו דרש מייד מהדיירים להתפנות מהנכס ולאכזבתו הם סרבו בתוקף.

בצר לו נאלץ בלת הבית לפתוח בהליך משפטי לפנותם (לאחר שגם הפסיקו לשלם לו שכר דירה) שנמשך ונמשך חודשים רבים, והסתיים כעבור חצי שנה. עם הפינוי אנדרו השכיר משאית גדולה שפינתה במספר סבבים לא פחות מתשעה טון של זבל מהבית. אחרי כן הגיעה התור של חברת ניקוי לנקות את הבית בצורה יסודית ולהיפטר מריחות השתן והצואה. אחריה הגיעה חברת שיפוצים לתקן את הנזקים הרבים שנגרמו לבית. עלויות הניקוי והשיפוץ הגיעו ליותר משלושים אלף דולר. בנוסף נאלץ אנדרו לשלם את החשבונות גדולים שהדיירים לא כוסו. מדובר על חשמל בגובה של אלף ארבע מאות דולר, חשבון גז בגובה של אלף שבע מאות דולר וחשבון טלפון, אינטרנט וכבלים בגובה אלפיים דולר. אנדרו למד את הלקח היקר והוא חליט שיהיה מה שיהיה אך הוא לא ישכיר את ביתו לאיש לעולם. עתה הוא מחפש מקורות לממן את עלויות הניקוי והשיפוץ לבית שהפך לגן חיות במשך כשנה.

נדל”ן לעשירים

ונקובר היא העיר הראשונה וטורונטו במקום השניים עשר בעולם מבחינת עליית מחירי הנדל“ן היוקרתי בשנת 2015. (צילום: Cynthia Ramsay)

נדל”ן לעשירים: ונקובר ראשונה בעולם בעליית מחירים הנדל”ן היוקרתי, טורונטו במקום השניים עשר

ונקובר היא העיר הראשונה וטורונטו במקום השניים עשר בעולם מבחינת עליית מחירי הנדל”ן היוקרתי בשנת 2015. תל אביב נמצאת במקום העשרים ושמונה והמכובד, לפני ניו יורק, לונדון, מוסקבה וטוקיו. הנתונים של “דוח העושר” מתפרסמים בימים אלה על ידי חברת הייעוץ הבריטית ‘נייט פרנק’. לפי ‘נייט פרנק’ חלקו של הנדל”ן היוקרתי מגיע ל-5% בממוצע מסך ערכו של כל שוק הנדל”ן.

את רשימת עליית מחירי הנדל”ן היוקרתי מובילה כאמור ונקובר עם עלייה של 24.5% אשתקד. הרחק מאחוריה במקום השני סידני (14.8%), שלישית – שנחאי (14.1%), רביעית – איסנטבול (13%), חמישית – מינכן (12%), שישית – מלבורן (11.9%), שביעית – סן פרנסיסקו (10.9%), שמינית אוקלנד מניו זינלנד (10.2%), תשיעית – אמסטרדם (10%), עשירית- מונקו (10%), במקום האחד עשר – ברלין (9%) ובמקום השניים עשר טורונטו (8%). תל אביב במקום העשרים ושמונה (3.7%), ניו יורק נמצאת רק במקום השלושים ותשעה (2.4%), מוסקבה אחריה במקום הארבעים (2.3%), לונדון רק במקום החמישים וארבעה (1%) ואילו טוקיו במקום החמישים ותשעה (0.8%).

דוח ‘נייט פרנק’ מתייחס גם למספר העשירים בעולם כיום עם הערכות ל-2025. בקנדה יש כיום: כ-292 אלף מיליונרים ומספרם צפוי לגדול לכ-394 אלף, כ-10,000 מיליונרים (שהונם נאמד ב-10 מיליון דולר+) והוא צפוי לגדול לכ-13,000, כ-3,500 מיליונרים (30 מיליון דולר+) והוא צפוי לגדול לכ-4,800, כ-420 מיליונרים (100 מיליון דולר+) והוא צפוי לגדול לכ-570 ו-35 מיליארדרים והוא צפוי לגדול ל-47. בישראל יש כיום: כ-72 אלף מיליונרים ומספרם צפוי לגדול לכ-111 אלף, כ-4,000 מיליונרים (שהונם נאמד ב-10 מיליון דולר+) והוא צפוי לגדול לכ-6,000, כ-1,500 מיליונרים (30 מיליון דולר+) והוא צפוי לגדול לכ-2,300, כ-180 מיליונרים (100 מיליון דולר+) והוא צפוי לגדול לכ-280 ו-17 מיליארדרים והוא צפוי לגדול ל-26.

נדל”ן לסטודנטים: יו.בי.סי בונה דירות מיניאטורות בשטח 13 מ”ר

ונקובר נחשבת לכידוע אחת הערים היקרות בעולם כיום ומחירי הנדל”ן ממשיכים לעלות ולשבור שיאים ללא הפסק. על פי דיווחים אחרונים מתברר שבמדד הערים היקרות בעולם שרכישת נדל”ן בהן נחשבת מעבר להישג יד עבור התושבים המקומיים, ונקובר תופסת את המקום השלישי והלא מכובד.

באוניברסיטת בריטיש קולומביה לומדים כיום כחמישים אלף סטודנטים ומתוכם למעלה מששת אלפים סטודנטים, ממתינים ברשימה הארוכה למצוא דיור בקאמפוס. הנהלת האוניברסיטה החליטה להקים מרכז מגורים חדש לסטודנטים (ליד מרכז אגודת הסטודנטים) בעלות של שבעים מיליון דולר. לאור המציאות הקשה למציאת דיור הולם לסטודנטים, המרכז יכלול פרוייקט נסיוני של דירות מיניאטורות עבורם, שהעבודות להקמתן יסתיימו ב-2019. בשלב ראשון מתוכננות שבעים דירות קטנות ואם הפרוייקט יצליח, לא מן הנמנע שיוחלט בסופו של דבר לבנות דירות נוספות, כאמור עקב הביקוש הרב לגור בקאמפוס. הדירות הקטנות מכונות “ננו סטודיוס” ושטח כל אחת מהן שלושה עשר מ”ר בסך הכל (בדומה לספוט חנייה של רכב). כל יחידת דיור כזו שתרוהט תכלול: מטבח (עם כיור, מקרר קטן ותנור), מקלחת, שירותים, מיטה שהופכת לשולחן עבודה, ארון ללא דלתות וכמובן חיבור לאינטרנט מהיר. האוניברסיטה תגבה שכר דירה בגובה 675$-695$ עבור המגורים החדשים.

הנהלת המוסד החליטה להעמיד דגם של ‘הננו סטודיוס’ במרכז הסטודנט כדי לאפשר לסטודנטים לבדוק מקרוב את המגורים המיניאטורים המצפים להם. חלק מתגובות הסטודנטים לפרוייקט החדש אוהדות וחלק פושרות ביותר. הסטודנטים מבינים שאם ברצונם לגור בקאמפוס עליהם להסתפק בדירות קטנות ביותר.

השקעות זרות בפרוייקטים של דירות במנהטן

קנדה נמצאת במקום הראשון מבחינת השקעות זרות בפרוייקטים בענף הנדל”ן למגורים במנהטן בניו יורק, בשנת 2014. (צילום: Cynthia Ramsay)

קנדה נמצאת במקום הראשון מבחינת השקעות זרות בפרוייקטים בענף הנדל”ן למגורים במנהטן בניו יורק, בשנת 2014. כך עולה מדו”חות של החברה לניתוח מידע ‘ריל קפיטל’ מניו יורק. ישראל נמצאת במקום הרביעי והמכובד בטבלה.
להלן שש המדינות הזרות המובילות בהשקעות בפרוייקטים, של דירות במנהטן אשתקד. במקום הראשון – קנדה עם 987 מיליון דולר, במקום השני – יפן עם 107 מיליון דולר, במקום השלישי – סין עם 99.8 מיליון דולר, במקום הרביעי – ישראל עם 23.4 מיליון דולר, במקום החמישי – הונג קונג עם 12.9 מיליון דולר ובמקום השישי – אוסטרליה עם 4.7 מיליון דולר. כל הסכומים נקובים בדולרים אמריקניים.
את ההשקעות הקנדיות במגורים מנהטן מבצעים שלושה גופים גדולים. החברה הציבורית לניהול נכסים ‘ברוקפילד’ מטורונטו, שמשקיעה 917.3 מיליון דולר בחמישה פרוייקטים. החברה הציבורית שותפות ‘וונקס ריל אסטייט’ מטורונטו, שמשקיעה 46 מיליון דולר בשני פרוייקטים. והחברה הפרטית ‘קריסט ריאלטיס’ ממונטריאול, שמשקיעה 23.7 מיליון דולר בשני פרוייקטים.
כל ההשקעות מישראל בהיקף 23.4 מיליון דולר מתבצעות על ידי גוף אחד, בשלושה פרוייקטים למגורים. מדובר בחברה פרטית בשם ‘קסקייד ונצ’רס’ שאינה מוכרת ולא נמסר מידע נוסף אודותיה.
בתחום ההשקעות הזרות בפרוייקטים בכל ענף הנדל”ן במנהטן (כולל המסחרי והמשרדים), קנדה גם כן במקום הראשון – עם השקעה גדולה מאוד שנאמדת ב-1.993 מיליארד דולר. במקום השני – סין עם 1.796 מיליארד דולר, במקום השלישי – סינגפור עם 1.577 מיליארד דולר, במקום הרביעי – איחוד האמירויות הערביות עם 1.303 מיליארד דולר, במקום החמישי – נורבגיה עם 1.114 מיליארד דולר ובמקום השישי – אוסטרליה עם 805 מיליון דולר. לעומת זאת ישראל נמצאת הרחק עם השקעה שמגיעה ל-161.4 מיליון דולר בלבד.
שבעה גופים קנדיים מוערבים בנדל”ן של מנהטן. החברה הציבורית לניהול נכסים ‘ברוקפילד’ מטורונטו, שמשקיעה 962.5 מיליון דולר בשישה פרוייקטים. קרן הפנסיה ‘אומרס’ מטורונטו, שמשקיעה 545.75 מיליון דולר בפרוייקט אחד. קרן הפנסיה סי.פי.פי אינווסטמנט מטורונטו, שמשקיעה 252 מיליון דולר בפרוייקט אחד. קרן הפנסיה ‘קאיס דה פוט’ מקוויבק סיטי, שמשקיעה 149.5 מיליון דולר בפרוייקט אחד. החברה הציבורית שותפות ‘וונקס ריל אסטייט’ מטורונטו, שמשקיעה 46 מיליון דולר בשני פרוייקטים. החברה הפרטית ‘קריסט ריאלטיס’ ממונטריאול, שמשקיעה 23.7 מיליון דולר בשני פרוייקטים. והחברה הפרטית ‘רובי ונצ’רס’ מטורונטו, שמשקיעה 13.6 מיליון דולר בפרוייקט אחד.
שלושה גופים ישראליים מעורבים כיום בנדל”ן על סוגיו השונים במנהטן. מדובר בחברה הפרטית ‘גלובל הולדינגס’ של אייל עופר, שמשקיעה 95 מיליון דולר בפרוייקט אחד. החברה הציבורית קבוצת דלק שבשליטת יצחק תשובה, שמשקיעה 43 מיליון דולר בפרוייקט אחד. והחברה הפרטית ‘קסקייד ונצ’רס’ שמשקיעה כאמור 23.4 מיליון דולר בשלושה פרוייקטים למגורים.
לאור עלייה מתמדת במחירי השכירות במנהטן שוכרים רבים עוברים לגור ברבעים האחרים. ובעיקר בברוקלין שמעבר לגשר שגם שם המחירים לא מפסיקים לעלות. במקביל לעליית המחירים הגבוהות, מדד הדירות הפנויות במנהטן רושם כל הזמן שיאים שליליים חדשים. באזורים הזולים “יחסית” במנהטן (כמו האיסט ווילג’), שכירות של דירת סטודיו עוברת את האלפיים דולר חודש, ואילו שכירות של דירת שני חדרים מתקרבת לשלושת אלפים דולר לחודש.
בניו יורק כמעט ואי אפשר להשיג דירות בדיור בן השגה. לבניין חדש בברוקלין שמכיל 38 דירות בנות השגה נרשמו 70 אלף איש. ואילו לבניין במנהטן שמכיל 106 דירות בנות השגה נרשמו 60 אלף איש.